Какви са основните права и задължения на наемодателя?

Обновена 1.10.2023 г.

В тази статия обръщаме повече внимание на основните права и задължения на наемодателя. Вижте какво е важно да знаете, когато решите да отдавате имота си под наем.

Какво трябва да знаят наемодателите преди да подпишат договор?

Сключването на договор за наем е задължителна стъпка при отдаването на имот. В него се регламентират основните права и задължения както на наемателя, така и на наемодателя. Вписват се личните данни на двете страни по договора, уточняват се размерът на наемната цена или най-общо казано – описват се всички детайли от значение за споразумението. Освен това договорът може да се използва като доказателство, за да защитите правата си, в случаите когато се стигне до конфликти с отсрещната страна.
Преди наемодателите да пристъпят към подписване на договор за наем с бъдещите си квартиранти, те трябва да са наясно със задължителните условия и клаузи, които е желателно да бъдат включени в него. 
На първо място, препоръчително е наемният договор да бъде в писмена форма. Съгласно разпоредбите в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) двете страни по споразумението могат свободно да определят клаузите по договора, стига те да не са в противовес със закона и добрите нрави. Все пак, желателно е в него непременно да бъдат включени клаузи, свързани с правата и задълженията на двете страни, размерът на наемната цена, както и условията, при които споразумението може да бъде прекратено. 
Препоръчва се сроковете за плащане също да бъдат конкретно посочени в договора за наем. Например заплащането на наемната цена може да се извършва от 1-во до 5-то число на месеца или в срок, който да бъде удобен и за двете страни. По този начин ще се избегне възникването на спорове, наемателят ще знае кога е най-удачно да преведе дължимата сума, а наемодателят ще знае кога да я очаква.
Допълнителни уточнения като кой поема разноските при възникването на спешни ремонтни дейности или при нужда от смяна на счупен електроуред също е добре да бъдат вписани в клаузите по договора. Макар на пръв поглед да изглеждат като ненужни подробности, това са важни уточнения и недоразумения, свързани с тях могат да породят във всеки момент. Именно възникването на подобни казуси може да се окаже решаващо за двете страни и да развали добрите взаимоотношения. 
Допуска се и включването на допълнителни уточнения в споразумението, в които да се посочи размерът на депозита. По този начин наемодателят получава допълнителна сигурност и си гарантира спокойствието, че ако установи някакви повреди, е в правото си да задържи част или цялата сума на депозита, за да покрие възникналите щети. Освен в случаите, когато са нанесени щети по инвентара на жилището, той може да бъде удържан и при налични неплатени сметки или пропуснати наеми. Обикновено стойността му е в размер на един месечен наем, но, разбира се, всичко зависи от това какви са изричните договорености на двете страни по споразумението. 

Права на наемодателя

Да изисква поддръжка на помещението

Сред правата на наемодателя е да изисква имотът му да бъде добре поддържан. В този смисъл, логично би било наемателят да полага грижи за предоставеното му за ползване жилище. Наемодателят е в правото си да изисква от квартиранта си да не извършва драстични промени, както и да не осъществява ремонтни дейности и преустройства, без изрично да е получил предварително съгласие за тези дейности. Право на собственика на апартамента е да изисква имотът му да се ползва по предназначение, както и да въведе забрани за неговото преотдаване под наем на трети лица.

Да изисква договорената сума 

Уговарянето на размера на наемната цена е задължителна част от договора за наем. Основополагащо право на наемодателя е той да получава дължимата сума в уговорените срокове. Размерът на наема се определя предварително, но е възможно да бъде включена и клауза, която да уточнява условията, при които договорената сума подлежи на промяна. Желателно е плащането на месечните вноски да се извършват навреме и по банков път. Така ако се получат недоразумения и двете страни – наемател и наемодател, ще разполагат с нагледно доказателство за извършените транзакции.

Да изиска връщане на вещта след изтичане на договора

Право на наемодателя е да изисква имотът му да бъде върнат след изтичане на срока на договора за наем, съгласно подписаните условия. Това не означава обаче че собственикът на отдаденото жилище  има право да изгони квартиранта, когато си поиска. В случай че желае да прекрати договорните си отношения преди изтичане на посочения период за отдаване, наемодателят дължи на наемателя месец предизвестие. Същото е валидно и в ситуация, когато наемателят реши да напусне жилището и да прекрати договорните отношения преди крайния срок на договора.

Задължения на наемодателя

Да извършва поправките

Част от задълженията на наемодателя е да поема необходимите разноски за ремонти на жилищната сграда, в която се намира апартаментът. Такива могат да бъдат поправка на покрив, ремонтни дейности, свързани с поддръжката на общите пространства, подмяна на щрангове и т.н. Ако наемателят покрие тези разходи, то той е в правото си да изисква от наемодателя да му върне сумата или поне да му я приспадне от следващия наем. Изключение правят ремонтите, които са се наложили по вина на наемателя. Тогава квартирантът е длъжен да покрие щетите, които е причинил.

Да плаща данък върху доходи от наема

Ако разполагате с имот, който отдавате под наем, е необходимо да знаете, че плащанията на наемните вноски се считат за реализиран доход. Той съответно подлежи на облагане с данък недвижими имоти. Отговорността за него е на наемодателя. В ролята си на наемодател-физическо лице, което отдава недвижима собственост под наем на други физически лица, сте задължени да подавате и тримесечни декларации за облагане с авансов данък (декларация образец  4001). Подаването на тези декларации се случва на три етапа: до края на април – за първото тримесечие, до края на юли – за второто и до края на октомври – за третото тримесечие от годината.

Да не обезпокоява наемателите

Това, че наемодателят притежава жилището, не му дава право да обезпокоява неправомерно своите наематели по всяко време. Тормозът и незаконното изгонване се определят като престъпления, а лицата, които ги извършват подлежат на наказание. В допълнение към това, ако не изпълнявате своите отговорности и задължения по договор, наемателят е в правото си да развали споразумението, без да е отправил предизвествие, макар то да присъства като задължителен елемент в договора.

Да плаща местния данък

От значение е да бъдете наясно, че в ролята си на собственици на облагаеми с данък недвижими имоти, сте данъчно задължени лица. Независимо дали към момента използвате дадения имот, с който разполагате, или не сте го отдали под наем и никой не го обитава, вие все пак сте задължени да плащате местен данък за него.

Да осигури безпрепятствено ползване

Осигуряването на безпрепятственото ползване на жилището означава собственикът на недвижимия имот да не поставя наемателя пред невъзможност да ползва жилището. Иначе казано,  наемодателят няма право да притеснява квартиранта като влиза в имота, когато поиска или пък реши да изнася вещи от апартамента докато споразумението за наем е в действие.