Акт 14, Акт 15 и Акт 16 - какво трябва да знаем за новото строителство?

Обновена на 2.09.2023 г.

Какво се крие зад различните етапи в строителството

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици. С всеки от тях се гарантира, че сградата отговаря на установените нормативни уредби за съответния етап. Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. 
Макар че на пръв прочит тази информация не би трябвало да ви вълнува, когато пристъпва към покупка на имот и влага в тази сделка повечето си спестявания или е готов да се ангажира с кредит за десетилетия, всеки усеща притеснение и се опитва да минимизира риска. А познанието е сила, която ще ви даде увереност. 

Акт 14

Първата стъпка е Акт образец 14, който е документът за приемане на конструкцията на сградата. Получава се  когато сградата достигне до етапа на т. нар. „груб строеж” и е от голяма важност, защото получаването му, всъщност, удостоверява упражняването правото на строеж. Съставя се и се подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта. Когато този Акт е вече получен, може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на имота и купувачът може да получи документа, удостоверяващ правото му на собственост – нотариален акт.

Акт 15

Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Съставя се от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергийната ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества. Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация, той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата. Акт образец 15 е основание за съставяне на протокол образец 16 за установяване годността за ползване на строежа.

Акт 16

Акт образец 16 е завършващият акт, който финализира строителството и удостоверява, че обектът действително е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него. Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. В практиката е прието той да се ползва като общ термин вместо „Разрешение за ползване”, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума. Проверката на обекта касае законността на сградата, която сте построили, истинността на проектите, които сте използвали и съответствието между използваните проекти и това, което физически се намира на място. Ако говорим за строежи от І-ва до ІІІ-та категория (автомагистрали, пътища, съоръжения и пр.), Акт 16 се издава от съответната държавна приемателна комисия. Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване. Но ако говорим за строежи от ІV-та до VІ-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и др.) не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от съответния главен архитект при съответната община.

Какво трябва да направите при покупката на имот ново строителство

Проучете инвеститора и строителната фирма

Във всички случаи трябва добре да проучите фирмата и чия собственост е. Начинът, по който може да го направите е чрез проверка в Търговския регистър. Там ще се запознаете с историята на дружеството, неговите собственици, има ли запори на дялове, размера на капитала, годишния финансов отчет.
Част от компаниите имат осигурено финансиране, други разчитат на плащанията на купувачите, за да реализират обектите си. Често това се налага поради огромната инвестиция за построяването на сградата, но при кризисни ситуации всяка подробност е важна и има значение за това дали сградата ще бъде завършена и ще получи Разрешение за ползване. В тази връзка трябва много добре да си изясните дали инвестицията за реализиране на имота е осигурена и по какъв начин.

Защитете се като проверите Имотния и Търговския регистър 

Много е важно да проверите документацията, свързана с възникване на строителството: Нотариален акт за земята, апорт или учредяване право на строеж, регулация, как са уредени външните връзки на имота, удостоверения и разрешителни, строителни книжа, протоколи и актове за всеки завършен етап от строителството. Възможно и достъпно е да направите справка в Имотния регистър за земята, върху която ще се строи. Проверете дали лицето, което ще строи бъдещия имот, е собственик на земята и ако не е – дали има право на строеж. Важно е също така да се уведомите дали няма някакви учредени тежести върху имота.
Тъй като регистърът е публичен, може да направите:

• устна справка за вписванията по партида на недвижимия имот
• да получите незаверен препис или извлечение от нея
• да получите удостоверение за вписано или невписано обстоятелство

Внимавайте при сключването на предварителния договор

Трябва задължително да се запознаете с всички клаузи на предварителния договор - какви са сроковете за завършване на сградата, схемата и начините на плащане, кога ще придобиете собствеността и реално ще влезете в имота си, какви са предвидените неустойки в договора и за инвеститора и за купувача. Ако не познавате добре правните въпроси, добре е да имате компетентен адвокат (юрист) до себе си при подписването на договора. Имайте предвид, че ако строителят или инвеститорът има публични задължения или необслужвани кредити става изключително трудно да получите банково финансиране с ипотека  на имота.
Обърнете внимание и на това в договора ви за покупка и изпълнение плащанията да отговарят на завършване, а не определени етапи от СМР - тоест да плащате за свършена работа.

Във всеки случай голям процент от това познание ще ви бъде излишно, ако имате професионален брокер. Той би се погрижил да ви предостави всички тези документи, да прегледа и защити интересите ви в договора, да проучи по своите канали и финансиране, и имидж на инвеститора. “Директно от строителя” е често срещана маркетингова стратегия, която има своите положителни, но и отрицателни страни. Ако изберете този път, то със сигурност е правилно да си наемете адвокат, за да сте по-спокойни, че значителни детайли не са останали незабелязани.