Удостоверение за тежести при продажба на имот: всичко, което трябва да знаете

Обновена на 6.10.2023 г.

Ето че е настъпил моментът да предприемете продажба на недвижима собственост. Преди да пристъпите към пускането на обява и търсенето на купувачи, е важно да се запознаете с всички необходими документи за продажба на имот. Имайте предвид, че някои от тях не са със задължителен характер от законова гледна точка, но все пак могат да бъдат допълнително изисквани от заинтересованите от вашия имот купувачи. Такъв е и случаят с удостоверението за тежести при продажба на недвижим имот. Поради тази причина е от съществено значение да сте добре запознати с естеството на този вид документ, като освен това сте наясно от коя институция може да ви бъде издадено то и по какъв начин се осъществява самата процедура.
Удостоверението за тежести е официален документ по смисъла на закона. Неговата функция е да представи информация за това дали има наложена от съдебен изпълнител възбрана върху конкретния имот. Възбраните се вписват в Имотния регистър към Агенцията по вписвания, като с помощта на удостоверението се установяват всички вещни права, както и дали съществуват евентуални възбрани върху имота. Много често купувачите настояват изрично той да бъде включен сред набора от документи. По този начин предварително се подсигуряват и свеждат до минимум възможността да се окажат в неблагоприятна ситуация. Не представлява проблем вместо удостоверение, да бъде направена електронна справка за тежести на имот от юридическо лице (нотариус или адвокат). Недостатък за купувачите обаче е обстоятелството, че този вид справка няма официален характер.

Какво означават “тежестите”

В какво все пак се състоят „тежестите“? В своята същност те представляват права на различни от собственика лица върху дадения имот. Тези права могат да бъдат противопоставени на интересите на купувача. При този сценарий желаещият да се сдобие с имот попада в затруднено положение, а изходът от него е съпътстван от много перипетии и стресови моменти. Именно поради тази причина купувачите настояват да направят обстойна справка и да се уверят, че няма предявени претенции върху жилището от страна на трети лица – наследници, собственици или съпрузи, както и че не са налични възбрани или ипотеки.
От позицията ви на купувач е важно да знаете, че не съществува вероятност в Имотния регистър да няма вписана тежест върху имота, ако такава е отразена в някой друг регистър. Така например справки за лице могат да бъдат направени в регистъра на ЧСИ, за да се удостовери че срещу вас, като собственик на имота, не са образувани изпълнителни дела, т.е. не дължите пари на някого. В случай че при такова дело съдебният изпълнител наложи възбрана върху недвижимо имущество, което е собственост на лицето длъжник, тази възбрана се отразява само и единствено в Имотния регистър.

Как да извадите удостоверение за тежести

Справка за липса на тежести се получава под формата на удостоверение, което се издава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. За да получите такава справка е необходимо да подадете заявление за издаване на Удостоверение за тежести/Удостоверение за лице/имот/период, за което се изисква заплащането на държавна такса. Проверката може да бъде осъществена и чрез бърза електронна справка в електронния имотен регистър към Агенция по вписванията. Преимуществото при нея е, че купувачите могат да я получат непосредствено преди сключването на предварителния договор за покупко-продажбата на недвижим имот, а също така и преди реализирането на финалната сделка, за да бъде информацията с възможно най-актуално съдържание.

Други документи необходими за продажба на имот

Най-често срещаните документи, необходими при покупко-продажба на недвижим имот:

1. Документ за собственост върху имота.

Необходим е последният документ за собственост на недвижимия имот, който да легитимира вас в ролята на продавач, като също така се изискват и предходните нотариални актове.
>  Нотариален акт, вписан в Агенцията по вписванията. Той може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен нотариален акт и др.;
>   Крепостен акт, към който трябва да бъде прикачена записка за вписването му;
>  Договор за продажба, който да бъде сключен по реда на Наредбата на държавните имоти;
>  Договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако договорите са сключени след 01.06.1996 г. те следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.

2. Удостоверение за данъчна оценка на имота.

То се издава от конкретната данъчна служба спрямо местонахождението на имота. Тук е редно да се отбележи, че в данъчната оценка адресът на имота трябва да съвпада с адреса на имота по нотариален акт. Ако съществува разминаване между двата адреса, се налага издаването на удостоверение за идентичност на адресите от съответния район. Важно е да знаете, че в данъчната оценка трябва да бъдат вписани всички собственици на имота. Съсобствениците, от своя страна, не трябва да имат непогасени задължения към имота, което предвижда да бъдат заплатени данъците и такса смет. Тази информация също трябва да бъде вписана в удостоверението за данъчна оценка на имота.

3. Удостоверение за семейно положение на продавача (или продавачите – ако са повече от един).

То следва да представи информация какво е било семейното положение на собственика/собствениците към датата на пребиваване на имота. За да ви бъде издадено такова удостоверение, трябва да се обърнете към служба ЕСГРАОН към района по адресна регистрация;

4. В случай че сте семеен, е необходимо да приложите удостоверение за сключен граждански брак;

5. Трябва да знаете, че ако имотът не е придобит по време на брак, той не е семейна имуществена собственост. Въпреки това, ако съпругът/съпругата имат адресна регистрация там, е нужно да се попълни декларация за съгласие за продажба. Това важи и в случаите, когато става въпрос за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО (семейна имуществена собственост)

6. Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да се осъществи продажбата, е наложително ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право. За целта е нужна декларация за отказ от право на ползване, като процедурата се извършва пред нотариус и се вписва. При обстоятелство, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акт.

7. В случай че е извършвана делба, трябва да се представи съответен документ – договор или съдебно решение, вписан в Агенцията по вписванията.

8. При прехвърляне на земя (поземлен имот, дворно място или част от дворно място, върху което е построен имот), трябва да бъде включена скица на имота. Тя се издава от техническата служба на района по местонахождение на имота. Важно е да знаете, че важи за срок от 6 месеца.

9. В случай че имотът е получен по наследство, трябва да бъде приложено удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание.

10. Ако продавачът(продавачите) е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод.

11. При различни случаи могат да бъдат изисквани различни документи, с които да се проследи историята на имота и да се докаже собствеността.

12. Удостоверението за тежести

13. В случай че продавачът е възпрепятстван да присъства лично на сделка, той има право да упълномощи трето лице, което да го представлява с пълномощно. В пълномощното е задължително да бъдат описани правата, които упълномощителят предоставя. Пълномощното трябва да бъде нотариално заверено, като се заверяват и подписите, и съдържанието на документа.

14. Документ за самоличност и други документи, индивидуализиращи продавача и купувача.

15. При случаите, когато се прехвърля имот в новопостроена сграда, се прилагат съответните документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, както и разрешение за ползване.

16. Други документи, в зависимост от конкретните специфики на сделката.