Удостоверение за тежести при продажба на имот: всичко, което трябва да знаете

Обновена на 8.1.2026 г.

Ето че е настъпил моментът да предприемете продажба на недвижима собственост. Преди да пристъпите към пускането на обява и търсенето на купувачи, е важно да се запознаете с всички необходими документи за продажба на имот. Имайте предвид, че някои от тях не са със задължителен характер от законова гледна точка, но все пак могат да бъдат допълнително изисквани от заинтересованите от вашия имот купувачи. Такъв е и случаят с удостоверението за тежести при продажба на недвижим имот. Поради тази причина е от съществено значение да сте добре запознати с естеството на този вид документ, като освен това сте наясно от коя институция може да ви бъде издадено то и по какъв начин се осъществява самата процедура.
Удостоверението за тежести е официален документ по смисъла на закона. Неговата функция е да представи информация за това дали има наложена от съдебен изпълнител възбрана върху конкретния имот. Възбраните се вписват в Имотния регистър към Агенцията по вписвания, като с помощта на удостоверението се установяват всички вещни права, както и дали съществуват евентуални възбрани върху имота. Много често купувачите настояват изрично той да бъде включен сред набора от документи. По този начин предварително се подсигуряват и свеждат до минимум възможността да се окажат в неблагоприятна ситуация. Не представлява проблем вместо удостоверение, да бъде направена електронна справка за тежести на имот от юридическо лице (нотариус или адвокат). Недостатък за купувачите обаче е обстоятелството, че този вид справка няма официален характер.

Какво означават “тежестите”

В какво все пак се състоят „тежестите“? В своята същност те представляват права на различни от собственика лица върху дадения имот. Тези права могат да бъдат противопоставени на интересите на купувача. При този сценарий желаещият да се сдобие с имот попада в затруднено положение, а изходът от него е съпътстван от много перипетии и стресови моменти. Именно поради тази причина купувачите настояват да направят обстойна справка и да се уверят, че няма предявени претенции върху жилището от страна на трети лица – наследници, собственици или съпрузи, както и че не са налични възбрани или ипотеки.
От позицията ви на купувач е важно да знаете, че не съществува вероятност в Имотния регистър да няма вписана тежест върху имота, ако такава е отразена в някой друг регистър. Така например справки за лице могат да бъдат направени в регистъра на ЧСИ, за да се удостовери че срещу вас, като собственик на имота, не са образувани изпълнителни дела, т.е. не дължите пари на някого. В случай че при такова дело съдебният изпълнител наложи възбрана върху недвижимо имущество, което е собственост на лицето длъжник, тази възбрана се отразява само и единствено в Имотния регистър.

Как да извадите удостоверение за тежести

Справка за липса на тежести се получава под формата на удостоверение, което се издава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. За да получите такава справка е необходимо да подадете заявление за издаване на Удостоверение за тежести/Удостоверение за лице/имот/период, за което се изисква заплащането на държавна такса. Проверката може да бъде осъществена и чрез бърза електронна справка в електронния имотен регистър към Агенция по вписванията. Преимуществото при нея е, че купувачите могат да я получат непосредствено преди сключването на предварителния договор за покупко-продажбата на недвижим имот, а също така и преди реализирането на финалната сделка, за да бъде информацията с възможно най-актуално съдържание.

Други документи необходими за продажба на имот

Най-често срещаните документи, необходими при покупко-продажба на недвижим имот:

1. Документ за собственост върху имота.

Необходим е последният документ за собственост на недвижимия имот, който да легитимира вас в ролята на продавач, като също така се изискват и предходните нотариални актове.
>  Нотариален акт, вписан в Агенцията по вписванията. Той може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен нотариален акт и др.;
>   Крепостен акт, към който трябва да бъде прикачена записка за вписването му;
>  Договор за продажба, който да бъде сключен по реда на Наредбата на държавните имоти;
>  Договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако договорите са сключени след 01.06.1996 г. те следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.

2. Удостоверение за данъчна оценка на имота.

То се издава от конкретната данъчна служба спрямо местонахождението на имота. Тук е редно да се отбележи, че в данъчната оценка адресът на имота трябва да съвпада с адреса на имота по нотариален акт. Ако съществува разминаване между двата адреса, се налага издаването на удостоверение за идентичност на адресите от съответния район. Важно е да знаете, че в данъчната оценка трябва да бъдат вписани всички собственици на имота. Съсобствениците, от своя страна, не трябва да имат непогасени задължения към имота, което предвижда да бъдат заплатени данъците и такса смет. Тази информация също трябва да бъде вписана в удостоверението за данъчна оценка на имота.

3. Удостоверение за семейно положение на продавача (или продавачите – ако са повече от един).

То следва да представи информация какво е било семейното положение на собственика/собствениците към датата на пребиваване на имота. За да ви бъде издадено такова удостоверение, трябва да се обърнете към служба ЕСГРАОН към района по адресна регистрация;

4. В случай че сте семеен, е необходимо да приложите удостоверение за сключен граждански брак;

5. Трябва да знаете, че ако имотът не е придобит по време на брак, той не е семейна имуществена собственост. Въпреки това, ако съпругът/съпругата имат адресна регистрация там, е нужно да се попълни декларация за съгласие за продажба. Това важи и в случаите, когато става въпрос за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО (семейна имуществена собственост)

6. Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да се осъществи продажбата, е наложително ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право. За целта е нужна декларация за отказ от право на ползване, като процедурата се извършва пред нотариус и се вписва. При обстоятелство, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акт.

7. В случай че е извършвана делба, трябва да се представи съответен документ – договор или съдебно решение, вписан в Агенцията по вписванията.

8. При прехвърляне на земя (поземлен имот, дворно място или част от дворно място, върху което е построен имот), трябва да бъде включена скица на имота. Тя се издава от техническата служба на района по местонахождение на имота. Важно е да знаете, че важи за срок от 6 месеца.

9. В случай че имотът е получен по наследство, трябва да бъде приложено удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание.

10. Ако продавачът(продавачите) е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод.

11. При различни случаи могат да бъдат изисквани различни документи, с които да се проследи историята на имота и да се докаже собствеността.

12. Удостоверението за тежести

13. В случай че продавачът е възпрепятстван да присъства лично на сделка, той има право да упълномощи трето лице, което да го представлява с пълномощно. В пълномощното е задължително да бъдат описани правата, които упълномощителят предоставя. Пълномощното трябва да бъде нотариално заверено, като се заверяват и подписите, и съдържанието на документа.

14. Документ за самоличност и други документи, индивидуализиращи продавача и купувача.

15. При случаите, когато се прехвърля имот в новопостроена сграда, се прилагат съответните документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, както и разрешение за ползване.

16. Други документи, в зависимост от конкретните специфики на сделката. 

Как удостоверението за тежести влияе върху цената на имота 

Ако имотът е без тежести, това повишава доверието на купувачите и обикновено позволява по-висока продажна цена, тъй като те знаят, че сделката може да се реализира бързо и без допълнителни юридически усложнения. Такива имоти са по-атрактивни и често се продават по-бързо на пазара. 

От друга страна, имот с тежести, като ипотека или възбрана, може да намали интереса на купувачите и да доведе до по-ниска цена. Причината е, че купувачът трябва да поеме или да изчисти тези задължения, което добавя допълнителни разходи и риск. В някои случаи тежестите могат да ограничат финансирането чрез ипотечен кредит или да забавят сделката, което също се отразява на пазарната цена. 

Особено внимание заслужават случаи, когато тежестта е непозната или неясно записана – това увеличава рисковете за купувача и влияе върху преговорите за цената. В такива ситуации купувачите често искат допълнителни гаранции или намаляване на цената, за да компенсират потенциалните проблеми при прехвърляне на собствеността. 

Какви грешки допускат продавачите при проверка за тежести 

Първата често срещана грешка е да се пренебрегне издаването на актуално удостоверение за тежести. Много продавачи използват стар документ или се осланят на информация от предишни сделки, без да проверят дали няма нови вписвания като ипотеки, възбрани или други обременявания. Това може да доведе до неприятни изненади за купувача и до необходимост от корекции в цената или отлагане на сделката. 

Втората грешка е да се разчита единствено на устни уверения или на информация от агенти без самостоятелна проверка. Дори ако имотът е бил свободен преди няколко месеца, нови тежести могат да бъдат наложени от банки или държавни институции. Без актуална проверка продавачът рискува да загуби доверие и да бъде принуден да намали цената. 

Третата грешка е непълното разбиране на видовете тежести и тяхното влияние върху сделката. Например, някои продавачи подценяват влиянието на служебни тежести, ограничителни възбрани или дори съдебни спорове, смятайки, че те няма да повлияят на цената. В реалност, купувачите обикновено искат яснота за всички обременявания, а неяснотата често води до намаляване на офертната цена. 

Четвъртата грешка е да се отлага изчистването на тежестите до последния момент. Колкото по-рано продавачът се увери, че имотът е свободен от обременявания или предприеме стъпки за тяхното изчистване, толкова по-висока и стабилна може да бъде цената. Забавянето на тази проверка увеличава риска от откази или забавяне на нотариалното прехвърляне. 

Какво проверяват купувачите и банките освен удостоверението?

Когато се продава имот, удостоверението за тежести е само част от проверката, която купувачите и банките извършват, за да оценят риска и легитимността на сделката. В допълнение към него се разглеждат и други фактори, които могат да повлияят на цената, финансирането и самата продажба. 

1. Правен статут на имота – купувачите и банките проверяват собствеността и историята на имота, за да се уверят, че няма спорни претенции или съдебни дела, свързани с него. Проверява се дали продавачът е действителният собственик и дали имотът не е част от наследствено спор или спор с трети лица. 

2. Вписани ипотеки и кредити – освен удостоверението за тежести, банките изискват подробна информация за всички ипотеки, както текущи, така и погасени наскоро. Целта е да се гарантира, че новият купувач няма да поеме непредвидени задължения, а банката ще може да одобри ипотечен кредит без риск. 

3. Данъци и такси – проверява се дали всички местни данъци и такси върху имота са платени, включително данък сгради, такса смет и други задължения към общината. Неплатени данъци могат да забавят прехвърлянето на собствеността или да доведат до допълнителни разходи за купувача. 

4. Състояние на имота и строителни документи – купувачите често искат удостоверения за разрешение за ползване, акт 16 или други строителни документи, които доказват, че имотът е изграден законно и безопасно. Липсата на тези документи може да намали интереса или цената на имота. 

5. Предходни сделки и история на продажбите – банките и купувачите проверяват дали имотът не е обект на недекларирани сделки или прекомерни прехвърляния, които могат да усложнят правния процес. Тази информация се използва за оценка на реалната стойност на имота. 

6. Ограничения и сервитути – освен тежестите, се проверяват евентуални сервитути, право на преминаване или други ограничения, които могат да ограничат ползването на имота. Тези фактори също влияят на цената и привлекателността на жилището за купувачите. 

Разлика между удостоверение за тежести и пълна правна проверка 

Много продавачи и купувачи на имоти смятат, че удостоверението за тежести е достатъчно, за да се гарантира сигурността на една сделка. В действителност обаче то е само част от по-широк процес, наречен пълна правна проверка, като разликата между двете е съществена и често оказва влияние върху успешното приключване на сделката. 

Удостоверението за тежести е официален документ, издаван от Агенцията по вписванията, който показва дали върху конкретен имот има вписани ипотеки, възбрани, искови молби, договорни ограничения или други обременявания за определен период. То дава информация единствено за вписаните тежести и не обхваща всички възможни правни рискове. С други думи, удостоверението показва „какво е вписано“, но не гарантира, че няма други проблеми извън регистрите. 

Пълната правна проверка, от своя страна, представлява комплексен анализ на правния статус на имота. Тя включва проверка на собствеността и нейната история, валидността на предходни сделки, наличието на наследствени или съдебни спорове, съответствието на документите със закона, както и проверка за евентуални неуредени права на трети лица. Освен това често се разглеждат строителни книжа, статутът на сградата, предназначението на имота и евентуални сервитути или ограничения, които не винаги са отразени като тежести. 

Основната разлика между двата подхода е в обхвата и сигурността, които предоставят. Докато удостоверението за тежести е задължителен и важен документ при сделката, то не може да замести пълната правна проверка. Купувачите и банките разчитат именно на цялостния правен анализ, за да минимизират риска и да са сигурни, че имотът може да бъде прехвърлен без бъдещи проблеми. 

Кога удостоверението за тежести не е достатъчно гаранция 

Въпреки че удостоверението за тежести е един от най-важните документи при покупко-продажба на недвижим имот, в редица случаи то не може да се счита за пълна гаранция за сигурността на сделката. Причината е, че документът отразява единствено вписаните тежести към определен момент, но не обхваща всички възможни правни и фактически рискове, свързани с имота. 

Една от най-честите ситуации, в които удостоверението за тежести не е достатъчно, е при висящи съдебни спорове, които все още не са вписани в Имотния регистър. Ако има заведено дело, което не е отбелязано като искова молба, купувачът няма как да узнае за него само чрез удостоверението, а това може да доведе до бъдещи претенции върху имота. 

Друг рисков случай е свързан с наследствени имоти, при които не всички наследници са ясно установени или са участвали в предходни сделки. Дори удостоверението за тежести да показва липса на вписани обременявания, в бъдеще може да се появи наследник с право на собственост, което поставя под съмнение валидността на продажбата. 

Удостоверението за тежести също не дава пълна защита при незаконно или непълно строителство. Липсата на акт 16, несъответствия в строителните книжа или промяна в предназначението на имота не се отразяват като тежести, но могат да бъдат сериозна пречка за финансиране от банка или за бъдеща препродажба. 

Допълнително, документът не обхваща фактически тежести, като права на ползване, наемни отношения или сервитути, които не са вписани. Купувачът може да придобие имот, който на практика не може да използва свободно, въпреки че по документи е „чист“. 

В заключение, удостоверението за тежести е задължителен, но не самостоятелен инструмент за сигурност при сделка с имот. То трябва да се разглежда като част от по-широка правна проверка, включваща анализ на собствеността, историята на имота и фактическото му състояние. Само така купувачите и продавачите могат да бъдат реално защитени от бъдещи правни и финансови рискове.