Защо е необходимо изготвянето на анекс към договора за наем?

Обновена на 20.09.2023 г.

Независимо дали предвиждате отдаване на недвижимо имущество, или сте в позицията на наемател, е важно да знаете за какво служи анексът към договора за наем и кога може да се възползвате от възможностите, които предлага той. Преди обаче да открием отговор на въпроса кои са най-честите причини за анексиране на договора за наем, е добре да научим каква е неговата обвързаност със съдържанието на самото споразумение, както и при какви обстоятелства възниква нуждата от изготвянето на анекс към него. За целта ще започнем с подробностите, имащи значение при сключването на договора за наем.

Целта на договора за наем служи, за да регламентира задълженията и правата на наемодателя и наемателя, участващи в споразумението за отдаване на имот под наем. Уговорените между двете страни условия позволяват договорът да бъде сключен безсрочно. При този тип споразумения пред наемателя не е поставено конкретно изискване за времевия период, в който той може да обитава имота. Така в случай, че се наложи договорът да бъде прекратен, без значение дали по инициатива на наемателя, или по желание на наемодателя, това се осъществява посредством едномесечно предизвестие. То дава нужното време за реакция на наемодателя да започне да търси нов наемател за своя имот (ако предвижда това) и съответно предоставя възможност на наемателя да открие ново жилище, в което да се установи.

При останалите договори е необходимо изрично да бъде упоменат срокът, за който условията по споразумението важат. Обикновено времевият период за отдаване под наем на имот предвижда ползването на недвижимото имущество в рамките на една календарна година. Това позволява на страните да предоговарят клаузите, в случай на евентуално удължаване на договора. Именно при наличието на такива обстоятелства, на дневен ред е поставена идеята за прилагане на анекс към договора за наем. В какво се изразява тя и при какви други обстоятелства най-често възниква нуждата от анексиране?

Най-чести причини за анексиране на договора за наем

Анексът на договора за наем  в същността си представлява допълнително споразумение между наемодател и наемател. След като бъде изготвен, приложението на анекса става задължителна част, която неразделно съпътства договора за наем. Важно е да знаете, че към един договор за наем могат да бъдат добавени няколко анекса, без това да налага изготвянето на нов договор или да предполага предподписването на вече съществуващия. Това създава удобство и за двете страни по споразумението за наем, тъй като спомага да бъдат отразени изменения само в конкретната клауза, която е пряко засегната от въведените промени и допълнения. По този начин наемодателят и наемателят могат да си спестят значително количество ценно време и да редуцират вложените усилия, като вместо да преразгледат цялостното съдържанието на договора, използват анекса, за да нанесат корекции само в частта, която подлежи на предоговаряне. Поводът, който налага изготвянето на анекс към договора може да бъде породен от различни фактори, а тематиката му е възможно да се отнася към разнородни по смисъл детайли от съдържанието на договора. Въпреки това практиката показва, че обикновено се обособяват няколко основни причини, които се превръщат в основание за изготвянето на анекс. Ето кои са те:

Промяна в наемната цена

Промяната в наемната цена е сред най-често срещаните хипотези, които налагат прилагането на анекс към договора за наем. Първоизточникът на причините за това може да бъде открит в изменения от финансов характер, влияещи на общата икономическа ситуация в страната, което би могло да рефлектира пряко или косвено върху стойността на наемната цена. Това, разбира се, по никакъв начин не изключва правото на страните по договора да изготвят анекс при подбуди, възникнали вследствие на фактори от лично естество. Независимо от обстоятелствата, породили нуждата от изменение, трябва да знаете, че задължително условие е както наемателят, така и наемодателят да са съгласни с промените и да действат в единодушие.

Промяна в срока на договора

Важно е да се отбележи, че анексът може да бъде изготвен, вследствие на необходимост  от промяна, отнасяща се и до срока на договора. В случай че сключеното споразумение  за наем няма безсрочен характер, а в него фигурира конкретно определен период на действие, анексът може да послужи като достъпен и удобен случай за условно преподписване на договора. Ако и двете страни са съгласни с продълженото право за ползване, в анекса трябва да бъде вписан даденият период, за който ще важат промените. Съществена подробност, която също трябва бъде изрично уточнена е точната дата, от която се счита, че влиза в сила новият срок. Не бива да бъде забравено и пояснението дали условията по договора се запазват непроменени, или се прилагат допълнителни каузи/премахват се стари. 

Промени в следствие на ремонт и др.

Създаването на анекс към договора за наем може да се наложи и в случаите, когато в жилището са реализирани съществени промени. Те могат да касаят както сдобиването с оборудване и обзавеждането на имота, така и да бъдат свързани с реализирането на ремонтни дейности. Ако в случай че разходите по осъществяването на ремонта или закупуването на мебелите и/или електроуредите за имота са поети от личния бюджет на наемателя, то може да се състави анекс, който да регламентира по какъв начин ще му бъдат възвърнати средствата. Това например може да бъде осъществено чрез намаление на стойността на наема за определен период от време, в рамките на който ще бъде възстановена цялата вложена от наемателя сума. Друга възможна опция е да бъде договорена отстъпка, според която наемателят да бъде освободен от плащането на наем в рамките на няколко месеца. Спогодбата, разбира се, зависи изцяло от мнението и преценката на двете страни по споразумението. Имайте предвид обаче, че при такъв вид обстоятелства, в анекса е задължително да бъдат описани подробно всички детайли, свързани с осъществената дейност. Те разглеждат в конкретика ремонтните дейности и вида обзавеждане, като е наложително да бъде посочена точната стойност, която наемодателят се наема да възвърне на наемателя. Не бива да забравяте изрично да упоменете периода, за който тя ще бъде възстановена. В случай че в условията е уговорено приспадането на разходите за ремонта от месечния наем, трябва да бъде представена стойността на отстъпката.

Какво трябва да включите в анекс към договора за наем

За да се възползвате по възможно най-ползотворен и достъпен начин от преимуществата, които анексът към договора за наем предлага, трябва  да бъдете предварително запознати с всички детайли по неговото изготвяне. Ако ви предстои да отдадете имота си под наем или търсите жилище, в което временно да живеете, е от полза да знаете какво задължително трябва да бъде включено в съдържанието на анекса, приложен към договора за наем.

Всеки анекс към договор за наем започва с въведение или т.нар. титулна част. В нея се посочва информация относно договора за наем – на коя дата е сключено споразумението и кои са страните, участващи в него. За тази цел изрично се представят личните данни както на наемателя, така и на наемодателя (сред тях са: ЕГН, данни по лична карта, телефон за връзка и адрес на кореспонденция). Основната част предвижда да бъде описано основанието, което налага сключването на допълнително споразумение и конкретната клауза по договора, която промяната засяга. За да бъде завършен анексът, в съдържанието на заключителната част е наложително да фигурират имената и подписите на двете страни.

Запознайте се с Услугите за наематели  и наемодатели, предлагани от Адрес недвижими имоти.