Трябва ли да плащате данъци върху апартаменти отдадени под наем?

Обновена на 27.09.2023 г.

Ако предвиждате отдаването на имот под наем, трябва да имате предвид, че доходът, получен вследствие на дейността, е необходимо да бъде обложен с данък. В допълнение към това като собственик на недвижима собственост, имате отговорността да плащате и данък недвижим имот. Научете повече подробности за това в какво се състоят различните данъци, как се определя техният размер и в какви срокове трябва да бъдат платени.

Данъци при отдаване на апартамент под наем

Трябва ли да плащате данъци върху отдадени под наем имоти?

Накратко отговорът на въпроса е „да“. Причината се състои в това, че при отдаването на имот под наем местните физически лица получават доходи от наемните отношения, които подлежат на облагане с данък по чл. 31 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Трябва да знаете, че ангажимент за покриването на данъка за наем на недвижим имот има наемодателят, който получава дохода, а не наемателят, който го изплаща. Това уточние е необходимо, тъй като според практиката при изплащане на други доходи от трудови и извънтрудови правоотношение, данъкът се удържа от лицата, които изплащат доходите, а не от тези, които ги получават.

Данък върху дохода от имота

Самият размерът на данъка върху дохода от имот е 10%, като за негова основа се взема брутната сума по договора. Тя следва да бъде намалена с 10% нормативно признати разходи. За да дадем повече конкретика, ще си послужим с практически пример. Така в случай че месечният наем е 300 лева, от него приспадаме 10% нормативно признати разходи (т.е. 30 лева). Сумата, която получаваме в остатък е 270 лева. Тази сума е необходимо да обложим с 10% данък, вследствие на което получаваме данък в размер от 27 лева за всеки месец. Трябва да имате предвид, че този принцип има своето изключение, което е приложимо в случаите, когато наемът е за имот, който се намира в режим на етажна собственост. Тук е моментът да отбележим, че при спазването на конкретни критерии, имате възможност да се възползвате от данъчни облекчения при подаване на годишна данъчна декларация. Отстъпката е на стойност 5% от данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация, като едно от изискванията е сумата да не надвишава 500 лева. 
 

Останалите условия, с които е необходимо да се съобразите, са:

>>   Данъчната декларация да бъде подадена по електронен път в срок до 31 март на следващата година;
>>   Към момента на подаване на декларацията не трябва да имате прилежащи на принудително изпълнение публични задължения;
>>   Да внесете данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация в срок до 31 март на следващата година.

Важно е да знаете, че от позицията си на наемодател-физическо лице, освен отговорността за подаването на годишна данъчна декларация, вие имате задължението да подавате тримесечни декларации за облагане с авансов договор (декларация образец 4001). В какво се състои той, разберете от следващите редове.

Авансов данък

При доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на имущество/права, се дължи авансов данък. Съгласно него лицето, което е реализирало доходи, е задължено да плати авансов данък върху разликата между облагаемия доход по чл. 31 и осигурителните вноски, които лицето е задължено да направи за своя сметка. Трябва да знаете, че декларациите се подават три пъти в годината. Тук трябва отбележим, че декларациите за първото тримесечие се подават до края на април, за второто – до края на юли, а за третото – до края на октомври. Имайте предвид, че подаването на декларация за четвъртото тримесечие не е необходимо, тъй като за него облагането на доходите се добавя в окончателния данък при подаване на годишната данъчна декларация от местното физическо лице, което ги е придобило.
Що се отнася до самото изплащане на вноските по авансовия договор, необходимо е да знаете, че те трябва да бъдат внесени до 15-о число на месеца, следващ тримесечието, в което са придобити доходите. За да дадем повече яснота, отново ще си послужим с нагледен пример. Така при приходи от наем за първото тримесечие, е нужно да изплатите първата вноска до 15 април на текущата данъчна година. Данъкът върху получените наеми от второто тримесечие, е необходимо да бъде внесен до 15 юли, съответно предвиденият срок за внасяне на данъка за третото тримесечие е до 15 октомври. Нямате задължение да платите авансови вноски за четвъртото тримесечие. Съгласно изискванията данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация трябва да бъде внесен в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината, в която са получени доходите. Необходимо е да знаете, че паричните суми, предвидени за покриване на авансовите вноски, се превеждат по сметката на НАП по постоянен адрес на наемодателите.

Данък върху имота 

Преди всичко, когато се отнася до данък върху недвижимите имоти, не се налага ежегодно подаване на данъчна декларация. В двумесечен срок от построяването или придобиването на имот, задължените лица трябва да подадат своята декларация. Необходимост от подаване на нова декларация има единствено ако описаните обстоятелства се променят. Изключение от правилото е налице, когато се отнася за придобиване на имот по наследство. При такъв случай предвиденият срок за подаване на декларация е е шест месеца. Важно е да знаете, че задълженията се определят върху данъчната основа. Изплащането на данъка върху имота се осъществява на две равни вноски, като срокът за първата е до 30 юни, а за втората: до 31 октомври на годината, за която е дължим договорът. Ако обаче в срок до 30 април изплатите цялата стойност на данъка, може да се възползвате от 5% отстъпка от размера на дължимия данък.

Глоби при неплащане на данъци

При сключване на договор за наем, наемодателят е задължен да го декларира в НАП в годишната данъчна декларация, която е необходимо да попълни като физически лице или юридическо (в случай че имотът е собственост на фирма). Важно е да знаете, че неподаването на данъчна декларация се наказва с глоба или имуществена санкция в размер до 500 лв или до 1000 лв. (при повторно нарушение), в случай че за извършеното нарушение не подлежите на по-тежко наказание. В допълнение към това трябва да сте наясно, че сте отговорни и за подаването на декларация с неточна информация. Така например ако в данъчната декларация сте „занижили“ реалната стойност на наема, вписана в сключения договор, или изобщо не сте дали информация на съществуването на такъв договор, с което сте си спестили внасянето на финансови средства, отново подлежите на наказание. Въз основа на това можете да бъдете санкционирани с глоба в размер до 1000 лв. или дори до 2000 лв. (при повторно нарушение), ако нарушението не подлежи на по-тежко наказание. Поради това е необходимо да инвестирате от личното си време, за да се информирате и подготвите предварително за всички задължения, за които трябва да поемете отговорност, за да избегнете неблагоприятни последствия.