Съвети за плащане на данъци върху наем

Обновена на 16.08.2023 г.

Отдаването на недвижим имот под наем е един от традиционните методи за получаване на допълнителен доход. Трябва обаче да знаете, че парите, които получавате по този начин подлежат на облагане с данък. В следващите редове ще научите защо е необходимо да се заплаща данък върху доходите от наем. В какво се състои процедурата, какъв е размерът на данъка, както и други основни детайли, с които е добре да бъдете запознати, ако планирате отдаването на имот под наем.

Защо се плаща данък върху доходите от наем?

От съществено значение е да знаете, че върху плащанията на наемни вноски се гледа като на реализиран доход. Именно това обстоятелство налага тези доходи да бъдат обложени с данък недвижими имоти. Тук е от изключително значение да се отбележи, че наемодателят е натоварен със задължението да покрие дължимия данък. Това уточнение е от ключово значение, тъй като се явява като изключение на общовалидната практика, според която при изплащането на доходи от трудови и извънтрудови правоотношения, данъкът се начислява и удържа от лицата, които изплащат доходите, а не от тези, които ги получават. Тези специфики стоят в основата на широкоразпространената, но напълно погрешна представа, че данъчно задължените лица за реализираната печалба са наемателите. Поради тази причина не трябва да забравяте, че в ролята си на наемодател вие имате ангажимента да подадете годишна данъчна декларация за облагане на физически лица и впоследствие да платите необходимия данък за имота.

Процедура по плащане на данък върху наем

Деклариране на доходите от наем в годишната данъчна декларация 

Освен подаването на годишна данъчна декларация, наемодателите-физически лица, които отдават под наем своето недвижимо имущество, имат отговорността да подават тримесечни декларации за облагане с авансов договор (вижте декларация образец 4001). Подаването на декларациите се осъществява три пъти годишно. За първото тримесечие декларациите се подават до края на април, за второто – до края на юли, а за третото тримесечие – до края на октомври. Важно е да се отбележи, че за четвъртото не се изисква да бъде подадена декларация, тъй като за него облагането на доходите е включено в окончателния данък, посредством подаването на годишната данъчна декларация от местното физическо лице, което ги е придобило. Сумата за покриването на авансовите вноски се превежда по сметката на НАП по постоянен адрес на наемодателите.

Размер на данъка

Навярно всеки наемодател проявява загриженост и интерес за размера на данъка, който се изисква да заплати върху реализираната печалба от получените ежемесечни наеми. За тази цел е необходимо да се запознаете с принципа, въз основа на който се сформира дължимата сума. Размерът на данъка е 10%, като за негова основа се взема брутната сума по договора. Тя трябва да бъде намалена с 10% нормативно признати разходи, като изключение от правилото е наемът на имущество, което е в режим на етажна собственост. За да внесем по-голяма яснота и прецизност, ще си послужим с нагледен пример. Така например ако наемът е в размер от 300 лева на месеца, от тях приспадаме 10%, т.е. 30 лева, като остатъкът е 270 лева. Тези 270 лева трябва да бъдат обложени с 10% данък, като в резултат получаваме 27 лева данък за всеки месец.

Важно е да имате предвид, че разполагате с възможността да разчитате на данъчни облекчения при подаването на данъчната декларация. Така лесно може да се възползвате от отстъпка в размер 5% от данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация, но трябва да знаете, че сумата не може да бъде по-голяма от 500 лева. В допълнение към това има поставени няколко условия, на които е необходимо да отговаряте:
>  Данъчната декларация трябва да бъде подадена по електронен път в срок до 31 март на следващата година;
>  Не трябва да имате подлежащи на принудително изпълнение публични задължения към момента на подаване на декларацията;
>  Данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация трябва да бъде внесен до 31 март на следващата година.

Какво е авансов данък и кога трябва да платите такъв?

В случай че все още не сте сигурни какво точно представлява авансовият данък и кога трябва да се заемете с неговото плащане, то може да откриете отговора в следващите редове. Авансовият данък се дължи при доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество. Съгласно него лицето, което е получило доходи дължи авансово данък върху разликата между облагаемия доход по чл. 31 и осигурителните вноски, които лицето е задължено да прави за своя сметка.

Важно е да знаете, че авансовият данък за доход от наем трябва да бъде внесен до 15-о число на месеца, следващ тримесечието, в което са придобити доходите. За да предоставим повече конкретика по темата, ще приведем нагледен пример, с цел да се запознаете подробно с принципа. Така при положение, че имате приходи от наем за първото тримесечие, авансовият данък за дохода е необходимо да се внесе до 15 април на текущата данъчна година. Данъкът върху получените наеми от второто тримесечие, трябва да бъде внесен до 15 юли, като следователно срокът за внасяне на данъка за третото тримесечие е до 15 октомври. Трябва да знаете, че нямате отговорността да внасяте авансови вноски за четвъртото тримесечие. Имайте предвид, че според изискването данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация трябва да бъде внесен по сметката на НАП в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината, в която са получени доходите.

Облагане на доходите от наем през Airbnb, Booking, т.н.

Предлагането на имот под наем през посреднически платформи като Airbnb и Booking най-често следва принципа на краткосрочното отдаване. Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) доходите от краткосрочното отдаване също се облагат с данък. Трябва да знаете обаче че съществува разлика в зависимост от това дали се предлага туристическа услуга (при която недвижимият имот се наема от лица, отговарящи на класификацията „турист“, според Закона за туризма), или не.

Съгласно чл. 3, ал. 2 от Закона за туризма в обсега на туристически обекти попадат – семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги. В случай че имотът е категоризиран по Закона за туризма (ЗТ) и се предоставя на туристи по смисъла на ЗТ, то се извършва туристическа услуга, като доходите от нея се облагат съгласно ЗДДФЛ или на ЗМДТ в зависимост от следните обстоятелства:

Според чл. 14, ал. 4 от ЗДДФЛ, когато се извършва дейност, включена в приложение № 4 на ЗМДТ (в това число се причислява и предоставянето на услуги за настаняване), доходите на физическите лица, които упражняват дейността се облагат с патентен данък (по ЗМДТ). Съществува обаче изключение от правилото за облагането с патентен данък. То е приложимо ако реализираният облагаем оборот за предходната година е над 50 000 лв. или ако физическите лица са регистрирани по ЗДДС (без тези, които са регистрирани за вътреобщностно придобиване).

В случай че наемните услуги не спадат към туристическите, доходите от дейността по отдаване на имота се облагат съгласно ЗДДФЛ, или иначе казано, подлежат на авансов данък. Когато наемодателят не е търговец, доходът от туристическите услуги се облага, както вече стана ясно, с 10% данък върху брутния размер на наема, като се намалява с 10% нормативно признати разходи. Важно е обаче да знаете, че съгласно чл. 2, т. 3 от Търговския закон не са търговци само лицата, извършващи хотелиерски услуги посредством предоставяне на стаи в обитавани от тях жилища. От значение е да сте наясно с това, тъй като ако физическото лице не обитава отдадения имот, е възможно да се приеме, че трябва да облага доходите си като търговец, независимо от това, че не е регистриран като такъв. При това обстоятелство физическото лице трябва да заплаща 15% данък върху печалбата от дейността си, така както са задължени едноличните търговци. Самият данък се дължи на годишна база и за него е необходимо да бъде подадена годишна данъчна декларация.