Предизвестие за прекратяване на договор за наем - какви проблеми да очаквате

Обновена на 18.09.2023 г.

Често отношенията между наемател и наемодател се усложняват при желанието за прекратяване на договора за наем. Около прекъсването на този тип отношения може да възникнат противоречия. И двете страни по договора имат определени права и задължения, които трябва да спазват. Те се уговарят чрез договор за наем. Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) двете страни могат свободно да определят текстовете в него, а задължително условие е те да не противоречат на закона и добрите нрави. А при желание договорът за отдаване под наем, може да бъде нотариално заверен. 

Договорът за наеми и неговите условия

Въпреки, че всеки може сам да реши какво да бъде записано в този тип документ, добре е в него да присъстват следните клаузи:

Период на действие. Периодът на действие на договора най-често е за една година. Ако той не бъде прекратен писмено, се счита за автоматично продължен за неопределен срок.

Наемна цена и срок за плащане. В отделна графа от договора се записва сумата, договорена между наемодателя и наемателя. Тя се плаща за всеки отделен месец и в точно определен период, договорен между двете страни. Обикновено наемът за съответния месец се плаща предварително. Например, ако вие отдавате апартамент под наем, може да поискате наемателят да ви плаща наема за януари до 5-то число на месеца.

В случай, че този срок не се спазва, наемателят дължи неустойка. Тя също се упоменава в договора, като се плаща на дневна база и е процент от наема. В най-честия случай това е 0.5% от дължимата месечна сума.

Като отделна алинея към тази клауза се записва плащането на депозит. Той обикновено се равнява на един месечен наем и гарантира добросъвестното стопанисване на имота от страна на наемателя. В случай, че са нанесени щети на имота по вина на наемателя, имате право да удържите целия или част от депозита. Предплатата служи и за покриване на битовите сметки, ако наемателя не ги плаща редовно.

Права и задължения на наемодателя. Може да ви се струва излишно, че в договора за наем предварително се описва какви са правата на наемателя, но за да има коректни отношения, подобни описания изобщо не са излишни. 

Права и задължения на наемателя. В договора за наем се описват всички права и задължения на наемателя. Обикновено те включват опазването на имота, забрана за отдаване на трето лице, информиране на собственика при настъпил проблем с имота, редовно плащане на сметки, предупреждаване на собственика, че в имота живее трето лица и др. подобни.

Отношенията между ноемодател и наемател се сключват за определен срок и ако не бъдат прекратени писмено, те автоматично се удължават за неопределен период. Въпреки че в повечето случаи прекратяването на правата и задълженията на двете страни са описани в договора, често се стига до недоразумения, когато една от страните реши да прекрати договора. Най-честите проблеми около прекратяването на договора са свързани с депозита, заплатен предварително от наемателя, срокът за предизвестие за напускане, неустойките при неспазване на договорните условия и други подобни. Законово договорът за наем може да бъде прекратен от двете страни, а срокът за подаване на предизвестието се описва в договора за наем.

Прекратяване на договора. Това е една от последните клаузи, която се уговоря и посочва в договора. Тя е изключително важна, защото много често точно тук се получават недоразумения. В повечето договори се записва, че след изтичане на първоначалния срок, за който е сключен договора, той продължава своето действие. Прекратяването на договора става чрез писмено предизвестие, което се дава на втората страна месец по-рано, или както е записано в договора.

Договорът за наем може да бъде прекратен по много причини и от двете страни. Но ако вие сте наемодател и искате да си гарантирате, че всичко ще бъде наред, когато дойде време имотът ви да бъде освободен, то трябва да предвидите специална клауза в договора. 

Клауза за прекратяване на договора

Добре е да се опише какво трябва да направят двете страни за прекратяване на договорните отношения. Тук може да се обърне внимание на приемно-предавателния протокол, с който се описва наличното имущество, възстановяването на депозита и какви са условията за прекратяване, ако една от страните иска това да се случи преди изтичане на срока на договора.

Договорът може да се прекрати и от двете страни, според записаните условия. Ето какви са възможностите и причините в различните случаи:

Прекратяване на договора от страна на наемателя

Наемателят има право да прекрати договора като спазва посочения срок. Например, ако договорът е за една година, това означава, че всеки наемател може да го прекрати след изтичането му, като е задължен да даде предизвестие за това. Ако наемателят ви иска да напусне имота преди изтичане на срока на договора, той ви дължи неустойка и в масовия случай тя е в размер на един наем.

Прекратяване на договора от страна на наемодателя

Вие като наемодател можете да прекратите договора, но също трябва да се придържате към договора. Това, че сте собственик не означава, че може да правите каквото и когато пожелаете с имата. Вие също дължите предизвестие на наемателя си. 

Независимо коя от страните прибегне до прекратяване на договора, помислете за всички сметки за комунални услуги. Внимателно трябва да се проследите плащането им, като вземете под внимание, че дължимите суми за ток, вода, отопление (ако апартаментът е свързан с ТЕЦ), пристигат с месец закъснение. Така, когато един наемател освободи апартамента от 1-ви април например, ще дължи сумата за битовите сметки за месец март. Тя ще бъде ясна през април. Това може да бъде описано в договора или в предизвестието. Разходите може да се приспаднат от депозита. Това е въпрос на уговорка между наемодателя и наемателя. 

Предизвестие за прекратяване на договора

За да няма излишни неприятности около прекратяването на договора за наем, е добре да се изготви формуляр на предизвестие. Вие като наемодател може предварително да подготвите формуляр за предизвестие за прекратяване на договора. Той трябва да съдържа данните на двете страни по договора, дата, от която предизвестието ще влезе в сила, дата и подпис. 

За да бъдат точни отношенията ви с наемателя следете дали писменото предизвестие се подписва в два формуляра. 

Срок на предизвестието за прекратяване на договора

Препоръчително е предизвестието за наем да се даде според посочения за това срок. Това е една от клаузите в договора, на която и двете страни трябва да обърнат внимание. Стандартно предизвестието се подава месец по-рано, но няма задължително изискване и в договора може да се впише два или три месеца, а понякога и повече, според изискването на наемодателя. 

Възможни проблеми при прекратяване на договора

Около прекратяването на договор за наем може да възникнат проблеми. Най-често не са за срока за напускане на апартамента, връщането на аванса и комуналните сметки, които излизат за предходен месец. За да се предпазите от подобни недоразумения е добре да запишете всички условия в договора и да се придържате към тях. 

А за да бъдете сигурни, че всичко около отдаването на имота ви ще бъде направено изрядно и няма да доведе до щети за вас, може да се доверите на консултантите от АДРЕС, които имат богат опит при наемите. Те ще се заемат, освен с намиране на наемател и с всички документални въпроси около отдаването на един имот под наем. Тук може да видите всички услуги, които ще получите, ако решите да работите с брокерите на АДРЕС.