Клаузите, на които трябва да обърнете внимание при договор за наем на апартамент

Обновена на 2.09.2023 г.

Защо е необходимо сключването на договор за наем

Сключването на договор за наем на недвижим имот е необходимо, тъй като посредством него се регламентират правата и задълженията на участващите в споразумението страни – в лицето на наемодателя и неговия наемател. Препоръчителна практика е да уредите наемните отношение посредством писмен документ, тъй като този начин ще си осигурите по-голяма сигурност и възможност за безпроблемно проследяване на спазването на клаузите. Така в случай че възникнат неблагоприятни конфликти, които да доведат до съдебно дело, договорът може да бъде приведен като доказателство, с което да защитите интересите си.

Обичайна практика е договорите за наем да бъдат сключени за определен времеви период, като в най-честите случаи предвиденият срок за отдаването на имот е за една календарна година. Това е много удачен вариант, тъй като създава възможност за предоговаряне на условията (добавяне/отпадане на дадени изисквания). За целта обаче се изисква взаимното съгласие на двете страни по споразумението. Тук е моментът да се отбележи, че срокът на договора за наем не може да бъде подписан за период, надвишаващ 10 години. Важно е да имате предвид че съгласно ЗЗД, ако наемодателят е лице, което не е самостоятелен собственик на имота и няма право да се разполага с него, но има права да го управлява, то договорът за наем няма как да бъде сключен за период, надвишаващ 3 години.

Ако обмисляте да излезете на квартира е добре да знаете, че споразумението за отдаване под наем може да бъде сключено без конкретно определена крайна дата. Това са така наречените безсрочни договори, в които не е изрично уточнен периодът, за който имотът е предоставен за ползване. При такива обстоятелства прекратяването на наемните отношенията между страните по споразумението се осъществява чрез едномесечно предизвестие. Тук е моментът да отбележим, че няма конкретно изискване към срока, което означава, че в договора може да бъде вписан период на предизвестие от два или три месеца. В редки случаи може да бъде вписан дори по-дълъг срок, в зависимост от изискванията на наемодателя. Важно е да знаете, че предизвестието може да бъде отправено както от наемодателя, така и от наемателя.

Клаузите, на които да обърнете внимание при сключването на договор за наем

Независимо дали сключвате договор за наем на недвижим имот между физически лица в ролята на наемодател, или от позицията на наемател, е важно да имате представа от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), тъй като той би могъл да ви бъде от полза. Така например съгласно неговите разпоредби се дава възможност на двете страни по споразумението свободно да определят клаузите по договора. Единственото задължително условие е текстовете да не противоречат на закона и добрите нрави. Имайте предвид, че за по-голяма сигурност бихте могли да заверите нотариално договора си за наем.

Клауза за възможност на промяна на наемната цена

За вас като наемател е от съществено значение да бъде предвидена клауза, която дава възможност за промяна на наемната цена. Това се дължи на обстоятелството, че общата икономическата ситуация рефлектира непосредствено върху размера на наемите. При такъв сценарий предварително вписаната клауза за промяна на наемната цена е ключов фактор, с помощта на който може да избегнете финансово затруднение при покриването на месечните наеми. Разбира се, за тази цел е необходимо темата да бъде детайлно обсъдена с вашия наемодател, който изрично да даде своето съгласие за редуциране на дължимата сума. В случай че към момента се намирате в подобна ситуация, но във вашия договор за наем не е включена подобна клауза, е важно да знаете че при единодушно желание, може да се изготви анекс към договора. Посредством него ще бъдат разписани актуалните изменения и ще се приложат към договора. Тези промени обаче отново трябва да бъдат съвместно съгласувани с вашия наемодател.

Клауза за неустойка в случай на преждевременно прекратяване на договора

Клаузата за неустойка в случай на преждевременно прекратяване на договора има сериозна роля за избягването на потенциални неразбирателства. Добре е да имате предвид че съгласно повечето договори след изтичане на първоначалния срок, предвиден по договор, неговото действие се продължава автоматично за неопределен период.

Причините да се стигне до прекратяване на действието на договора за наем може да е провокирано от много и разнообразни по вид причини. Именно поради тези обстоятелства е важно да бъде вписана клауза, която да описва възможностите, правата и задълженията, които имат двете страни. Така договорните отношения ще могат да бъдат прекратени, без това да създава предпоставки за възникването на проблеми и усложнения.

В случай че искате да напуснете имота преди изтичане на срока на договора, трябва да имате предвид че дължите неустойка на наемодателя. Най-честите случаи от практиката показват, че обикновено неустойката е в размер на един месечен наем. От особено значение е да знаете, че разполагате с правото да прекратите договора си без предизвестие, ако собственикът не спазва своите задължения по договор. Друга особено важна подробност, с която е добре да бъдете запознати е, че вие в ролята си на наемател също имате право на обезщетение. От него може да се възползвате при положение, че вашият наемодател вземе решението да прекрати договорните отношения преди крайния срок, посочен в споразумението.

Други клаузи

Както вече стана ясно, не съществува изрично условие как да бъде съставено съдържанието на договора за наем. Въпреки това е добре в него да бъдат вписани следните клаузи: наемна цена и срокове за плащане, както и права и задължения на двете страни.

Препоръчителна практика е наемната цената и сроковете да бъдат ясно уточнени, за да не се стига до неразбирателства и конфликти. Затова е необходимо да бъде посочен конкретно определен период от месеца, в рамките на който наемодателят да очаква сумата от наема. В случай че срокът бъде просрочен, наемателят се задължава да плати неустойка. Тя също е необходимо да присъства в съдържанието на договора, като се плаща на дневна база и представлява процент от наема (обикновено в размер 0,5% от дължимата за месеца сума).

От особено значение е правата и задълженията както на наемателя, така и на неговия наемодател, да са детайлно описани, за да бъдат отношенията между двете страни коректни, чисти и да се спазва добрия тон дори при възникване на утежняващи обстоятелства. Хубаво е да бъдат описани подробности като: кой се заема с отговорността да покрие разноските при евентуалното възникване на авария или при необходимост от ремонтни дейности. Позволено ли е да се гледат домашни любимци в жилището, както и други уточнения, имащи съществено значение за страните по споразумението.

Какви са последствията при нарушаване някои от клаузите по договора за наем

Добре е да сте наясно в какво се състоят основните ви права като наемател. В това число преди всичко стои правото ви на спокойно пребиваване. Останалите ви права като наемател трябва да бъдат конкретизирани в съответната графа от съдържанието на договора. Ако собственикът на жилището не спазва клаузите от споразумението и нарушава правата ви, вие имате право да потърсите от него отговорност. Преди всичко е желателно да подходите дипломатично, като се опитате да разрешите възникналия казус в спокоен разговор. В случай че усилията ви останат без резултат, разполагате с възможността да потърсите правата си по съдебен ред. Обърнете се към адвокат и не забравяйте, че е необходимо да притежавате валиден и подписван (както от вас, така и от наемодателя) договор за наем.

Консултация с юристите на агенция за недвижими имоти АДРЕС

В случай че изберете услугите на АДРЕС Недвижими имоти в търсенето на имот под наем, може да разчитате на консултация с представители на юридическия отдел на компанията. По този начин ще получите ценни напътствия и ще научите как да потърсите правата си, в случай че попаднете на недобросъвестни наемодатели.