Примерен приемо-предавателен протокол за имот под наем

Обновена на 11.08.2023г.

Ето че сте открили правилните наематели и вече сте една стъпка по-близо до това да отдадете имота си, с което да започнете да получавате ежемесечен пасивен доход. И макар да смятате, че най-съществените ви усилия вече са отминали, не сте напълно прави. Тепърва ви предстои подготовката на договорните взаимоотношения между двете страни, за което се изисква да бъдете особено внимателни. Бихте могли да подсигурите спокойствието си, като освен договор за наем, изготвите и приемо-предавателен протокол за отдаване на недвижимия имот. С негова помощ ще си спестите възникването на евентуални спорове и бихте могли да разрешите значително по-лесно потенциални неразбирателства между вас и вашите наематели. Ако ви вълнуват въпроси като: “Защо е препоръчително да приложите приемо-предавателен протокол към договора за наем?”, както и “Какво задължително трябва да бъде включено в неговото съдържание?”, ще откриете отговорите тук.

Защо е необходимо да приложите приемо-предавателен протокол към договора за наем?

Приемо-предавателният протокол за наем е пряко обвързан с внесената от наемателя първоначална сума, която изпълнява ролята на гаранционна вноска. Поради това, преди се запознаем със значението на приемо-предавателният протокол, е препоръчително да разгледаме функцията на депозита, който наемателят е задължени да заплати.

Депозит

Депозитът се явява като една от най-съществените стъпки в процеса по отдаване на недвижимо имущество. Най-често размерът на вноската е формирана на база един, в някои случаи, два месечни наема. Изискването към наемодателя е да съхранява вноската, докато трае договора за наем и да разполага с нея във всеки един момент, в случай че договорът бъде предсрочно прекратен. След приключването на уговорените взаимоотношения, депозитът може да бъде удържан от наемодателя. Това би могло да се случи при обстоятелство, че има нанесени щети от наемателя, неплатени сметки или пропуснати наеми. Освен това, депозитът представлява алтернативен вариант да се открие решение при възникване на спорове между страните по бърз и рентабилен начин, без да се налага достигането до съдебни действия.

Приемо-предавателен протокол

Приемо-предавателният протокол е необходимо да бъде много внимателно изготвен, тъй като на база на посочената информация за състоянието на имота, се определя дали и каква част от депозита ще бъде върната обратно на наемателя. В същността си приемо-предавателният протокол представлява подробен списък на оборудването и обзавеждането на имота, тяхната изрядност и общото състояние на жилището. Информацията в протокола се отнася към датата, на която наемателят се нанася. В случай че не използвате посреднически услуги, приемо-предавателният протокол се изготвя от наемодателя. Ако сте избрали да работите с брокер, може да се доверите на неговите компетенции, тъй като предварителният му опит би бил ценен източник за вас, особено ако за пръв път се налага да подготвяте подобен тип документация. Без значение на какъв вариант сте се спрели, във ваш интерес е да прегледате подробно описанието на наемателя, преди да подпишете протокола. За по-голяма сигурност и достоверност, добър вариант е да бъдат прикрепени снимки като още едно свидетелство за общия вид на жилището.

Договор за имот под наем

Този вид договори регламентират взаимоотношенията между наемателя, който е задължен да плаща месечен наем, и наемодателя, предоставящ жилището. Договорът за отдаване на имот може да бъде сключен както писмено, така и устно. Въпреки това, ви съветваме да уредите взаимоотношенията си в писмена форма, тъй като по този начин е по-лесно да се проследи спазването на уговорените условия, задълженията и правомощията и на двете страни. Обикновено договорите за наем се сключват за конкретен срок. В повечето случаи срокът е от една година. При евентуално продължаване на договора, страните имат възможността да предоговорят условията, като например актуализират наемната цена. Важно е да се отбележи, че срокът на договора за наем НЕ може да бъде по-дълъг от 10 години. Друго обстоятелство от значение е фактът, че в случаите, когато наемодателят е лице, което не е самостоятелен собственик на имота и няма право на управление, срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 3 години (по ЗЗД).

Добре е да имате предвид, че можете да сключите безсрочен договор. В него не е уточнен конкретен срок за ползване на имота. Този тип договори могат да бъдат прекратени с едномесечно предизвестие. Условието е валидно и в случаите, когато предварително уговореният срок на договора е изтекъл, но наемателят продължава да ползва наетия имот с вашите знание и съгласие. Имайте предвид, че при неизпълнение на някоя от клаузите, всяка от страните има право да прекрати договора. Именно при изтичане на периода за ползване или в случаите на предварително прекратени взаимоотношения, от значение е да огледате какви са условията в апартамента и съгласно тях да прецените дали е необходимо да бъде върнат депозита.

Какво трябва задължително да включите в протокола?

Прилагането на приемо-предавателен протокол за имот е вече стандартна и разпространена практика при изготвянето на документацията за отдаване на жилище под наем. Независимо от това, често се допускат грешки при подхода към протокола. Той остава по-неглижиран в сравнение със същинския договор за наем, уточнението на депозита и останалите подробности около нанасянето на наемателя. Друг подценяван момент е съставянето му и доколко информацията, която се съдържа в него е изчерпателна. Обикновено протоколът включва изброяването на наличните за ползване електроуреди и мебели в жилището, но това не е напълно достатъчно за функционалността на приемо-предавателния протокол.

Препоръчително е да се опишат детайлно всички видими повреди, дефекти и захабявания по интериора, в случай че има такива. Ако например върху част от плочките в банята се забелязват пукнатини или пантите на шкафове/гардеробите са повредени, е желателно тези подробности да бъдат изрично упоменати. В противен случай, след приключването на договора и освобождаването жилището на квартиранта, наемодателят рискува да открие повреди, за които не е способен да докаже, че са оставени от наемателя. Пропуските в приемо-предавателният протокол носят същия риск и за наемателя, който би могъл да бъде обвинен от недобросъвестен наемодател за нанасянето на щети, за които той не е отговорен. Затова в интерес и на двете страни е протоколът, съпътстващ нанасянето, да бъде възможно най-подробен. Желателно е да бъдат включени дори на пръв поглед дребни подробности, които не изглеждат от особено голямо значение.

Освен детайлния опис на жилището и наличните за ползване мебели и електроуреди, е полезно да бъде включена информация във връзка с движимите вещи в имота. Важно е да бъдат упоменати броят ключове, които наемателят получава (за входна врата на имота и за входа на кооперацията). Необходимо е да се отразят документите и показанията за режийните разходи на имота (за електромер, водомер и други). По желание може да се остави поле за възраженията на наемателя относно недостатъците на имота, както и да се обсъди дали към приемо-предавателния протокол ще бъде прикачено снимково съдържание.

Разбира се, възможно е някои неща да останат незабелязани, поради което, ако наемодателят открие нередност, е желателно своевременно да информира наемодателя. Има възможност за договаряне на периодични огледи, които да послужат като справка за промените в състоянието както на инвентара, така и на цялото жилище.