Какви са нужните документи за продажба на имот?

Обновена на 5.09.2023 г.

Продажбата на имот има редица специфики и изисква сдобиването със сериозен набор от документи. Прочетете нашата статия, за да разберете какви документи са ви необходими при продажба на имот.

Какъв е процесът по продажба на имот?

Продажбата на имот преминава през няколко основни етапа. Сред тях са:

1. Проучване на пазара

Имотният пазар преминава през различни фази на развитие. Ето защо е много важно да разберете в какъв етап се намира пазарът преди да пуснете имота си в продажба. Най-общо фазите са 3 – депресия (спад), възстановяване и бум. От значение за избирането на правилния момент за продажбата е не само текущото състоянието на пазара, а и съотношението между търсене и предлагане, поведението на купувачи и продавачи,  както и движението на цените.

2. Определяне на продажна цена

Определянето на правилната продажна цена е важен етап от процеса по продажба на недвижима собственост. Имайте предвид, че неправилно определената цена на един имот,  може да забави неговата продажба. Освен това прекалено високата цена ще отблъсне потенциалните купувачи. Занижената цена също не е добър вариант, тъй като се поражда съмнение за нередности около имота.

3. Консултация с брокер

Консултацията с професионалист в сферата на недвижимите имоти е ключова за успешната и бърза продажба. Знайте, че именно брокерите са хората, които най-добре познават пазара и знаят как да се реагират във всяка ситуация. Техните съвети при обявяването и целия процес по продажбата на имот са безценни. Консултантите на АДРЕС ще изготвят за вас индивидуален сравнителен пазарен анализ. Той се базира на реално сключени сделки за имоти в дадения район и дава информация както за реалните ценови нива, така и за търсенето и предлагането в него. Ще получите и ценни насоки как да направите жилището по-привлекателно за купувачите.

Необходими документи

Документ за собственост

Чрез документът за собственост върху имота се легитимира продавача, както и предходни нотариални актове.

Най-често срещани документи за собственост са:
>  нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;
>  крепостен акт, към който има записка за вписването му;
>  договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
>  договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.

Удостоверения

Удостоверение за данъчна оценка

Издава се от съответната данъчна институция по местонахождение на имота. Обикновено срокът за издаване на удостоверението е между 3 и 14 дни. Важно е да знаете, че удостоверенията, издадени до 30 юни на текущата година са валидни до същата дата на следващата година, а удостоверенията, които са издадени след 30 юни  са валидни до края на същата година.
Например: Ако удостоверението е издадено на 12 май 2022 г., то ще бъде валидно до 12 май 2023г. Удостоверение издадено на 5 юли 2022 г. има валидност до 31 декември 2022 година.  
Освен това е много важно да има налично пълно съвпадение между адреса на имота в данъчната оценка и на този в нотариалния акт. В случай на разминаване, ще ви бъде необходимо удостоверение, издадено от съответната община за административен адрес. Необходимо е още в документа за данъчната оценка да са упоменати всички съсобственици на жилището, като те не бива да имат неплатени задължения (напр. данъци и такси) към жилището.

Удостоверение за семейно положение и сключен граждански брак ако има такъв

Продажбата на имот изисква и удостоверение за семейно положение и сключен граждански брак (в случай че има такова). То се издава в 7-дневен срок от Единна система за гражданска регистрация и административно обслужване на населението (ЕСГРАОН). Тук е мястото да отбележим, че и двамата съпрузи трябва да имат този документ, независимо от идентичната информация в него.
Ако сте семеен, то ще ви бъде необходимо удостоверението за сключен граждански брак – оригинал и копие. В случай че вече не сте семеен, е необходимо да уточните какъв е бил семейният ви статус към момента на придобиване на собствеността.

Удостоверение за режим на имуществени отношения

Според Семейния кодекс и регистъра на имуществените отношения на съпрузите съществуват 3 вида имуществени отношения между двете страни. Първият е режим на общност, при който всичко придобито по време на брака е общо. Вторият е режим на разделност – всеки притежава това, което е закупил. Последният е договорния режим, според който отношенията за придобитото по време на брака се уреждат посредством писмен договор. За да продадете имота си трябва да представите този документ, попълнен по образец и да се изпрати от длъжностното лице по гражданско състояние в общините.

Удостоверение за административен адрес

За продажбата на имот ще ви трябва документ, в който е записан адресът на който живеете, за да се ползва като адрес за кореспонденция. Ще ви бъде необходимо заявление по образец, а в някои случаи може да ви изискат и документ за собственост на жилището.  Ако не можете да се явите лично, за да подадете тази информация, то ще ви трябва и нотариално заверено пълномощно.

Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот

Продажбата изисква и справки, издадени по молба, които се подават в  Службата по вписвания. За целта трябва да разполагате с удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания на имот. Освен молбата, към документите трябва да приложите и квитанция за платена държавна такса. 

Декларации

Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс
За защита правата на двамата съпрузи при продажбата на недвижим имот е необходимо да се включи и декларация по чл. 26 от Семейния кодекс. Основната функция на този документ е да се изрази съгласие за извършване на определени дейности. Такъв тип декларация се изисква, когато единият от съпрузите е собственик на имота, който смята да продаде и е необходимо да предостави попълнен документ от другия, който да декларира, че няма против подобни действия.  
Възможно е изискването на допълнителни декларации като удостоверение за наследници. То се иска в случаите, когато жилището е придобито по наследство. Друга допълнителна декларация е удостоверението за тежести, чиято цел е да се декларира, че не съществуват претенции от страна на трети лица, както и че няма налични възбрани или ипотеки. 

Скица

Скицата се издава се от Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър (АГКК). Обикновено се издава в срок от 7 работни дни, но може да се поиска експресна услуга и да се получи и в 3-дневен срок. 

Схема на самостоятелен обект 

Ако имотът ви се намира в район, в който има влязла в сила кадастрална карта, то ще ви бъде необходима схема на самостоятелен обект в сградата. Чрез нея става ясно какво е разположението на обектите в сградата. Важно е да отбележим, че в схемата липсва  информация за размери и площи. Точните размери и площи се вземат от акта за собственост или от документите към инвестиционния проект. 

Строителни книжа

В набора от строителни книжа са включени всички документи, узаконяващи строежа. Чрез тях се получава информация за вида на имота, който се прехвърля – дали става въпрос за право на собственост върху вече построена сграда или за право на строеж. В случай че документите са за сграда, която е в процес на построяване ще ви бъде необходимо удостоверение за степен за завършеност. Изключение прави само ако вече има влязло в сила разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация относно въпросния строеж.