Трябва ли да сключим предварителен договор при продажбата на имот?

Обновена на 3.10.2023 г. 

Необходим ли е предварителен договор за продажба на имот?

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е стандартна практика. Тя обаче не е задължителна, а по скоро е обект на доброволна, предварителна уговорка между страните. Обикновено той се подписва, за да може и двете страни да си гарантират бързо и безпроблемно сключване на сделката.

Трябва да се има предвид, че той служи предимно за постигане на сигурност за всяка от страните – купувач и продавач, заявявайки сериозните им намерения и не ги обвързва с твърде конкретни параметри на предстоящата сделка. Т.е. напълно възможно е да съществуват разлики между предварителния и окончателния договор. Първоначално подписаният документ може да се променя по съгласие на двете страни. Разбира се, окончателно валиден след изповядването остава крайният договор – т.е. записаното в нотариалния акт. Имайте предвид, че всичко, което не е предмет на този нотариален акт, а е обект на предварителния договор, остава в сила. Т.е. Той не отпада автоматично, след като финализирате сделката, а остава валиден и може да послужи пред институциите. 

Тежестта на предварителния договор има особено значение при новото строителство. Даден инвеститор или строител може да продава собствеността върху обекти, макар тяхното строителство да не е все още финализирано. Така, след окончателния договор, т.е. след нотариалната сделка, инвеститорът остава задължен да извърши всички необходими строително-монтажни работи и осигуряване на разрешение за ползване, защото така следва според предварителния договор. 

Предметът на предварителния договор най-общо се базира на това, че продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача, който пък да заплати за това определената цена. Според практиката съществените елементи, които трябва да присъстват в рамките на един предварителен договор и са минимални за определяне на съдържанието му, са клаузите, които индивидуализират предмета, цената, срокът за набавяне на купувачите от продавачите с нотариален акт и срокът за плащането на пълната цена. 

Освен при недвижим имот ново строителство, при който се изчаква финализирането на сградата, т.е. подготовката на продавача, предварителен договор може да се изиска и когато прехвърлянето се осъществява между две физически лица. Често това се налага, когато не всички условия по сделката са налице. Например, необходимо е продавачът да извади допълнителни документи, да се направят справки в кадастъра и пр. Това са времеемки процеси и за този период двете страни по сделката си гарантират, че параметрите няма да се изменят съществено или пък да покупко-продажбата да бъде отложена. 

Какво се уговаря в предварителния договор?

В предмета на договора още в самото начало се упоменава, че с настоящия договор двете страни се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба. Това е елементът, който на практика гарантира сигурността на сделката и това, че двете страни имат сериозни намерения към последващи действия. 

Детайли за имота и предмет на договора

По-нататък в предварителния договор се посочват детайлите за имота, а именно – пълното му описание по документ за собственост и/или кадастрална схема/скица. В рамките на предмета на договора продавачите се легитимират като собственици и цитират всички детайли по нотариалния акт. Упоменава се, че състоянието, в което се намира имотът към датата на сключване на предварителния договор, заедно с наличните в него вещи, ще отговарят на същото към датата на реално изповядване на сделката. 

В предмета на договора се описва и че владението на съответния недвижим имот ще бъде предадено от продавача към купувача след нотариално прехвърляне на собствеността и в деня на окончателното изплащане на цялата продажна цена от купувача към продавача. 

Цена и начин на плащане

В клаузата, свързана с цената и начина на плащане, се акцентира върху няколко задължителни елементи. Единият е точната цена, която е дължима към продавача, като тя следва да е окончателна и да не подлежи на промяна. 

В същата клауза се отбелязва и начинът на плащане –дали ще бъде по банков път, или в брой. Плащането в брой обаче е възможно само при стойност под 10 000 лева, всичко над тази цена трябва задължително да се заплати по банков път. Т.е. в почти всички случаи, в които говорим за сделка за недвижим имот, плащането се осъществява по банка. 
Отново в предварителния договор се уточнява банковата сметка, на която трябва да бъде направено плащането. Продавачът пък декларира точността на банковата сметка, тъй като при погрешно посочване на такава от негова страна, купувачът не носи отговорност. Затова е важно и двете страни да са много прецизни при посочването на коректни данни. 
Също така, ако продавачите са двама или повече, в предварителния договор може да се посочи капарото да бъде преведено по сметката само на единия, за което другият/другите продавач/и трябват да даде/ат съгласието си. Обикновено при уточняването на цената се фиксират общата сума, размера на капарото, който в юридическата терминология се нарича задатък, както и остатъкът, който трябва да бъде платен при окончателното сключване на сделката. 
В предварителния договор се уточняват и разноските по сключването на окончателния такъв /местен данък към общината, нотариални такси, такси по вписване/ и се упоменава коя от двете страни ще ги поеме, къде и как те ще бъдат поделени и в какво съотношение.
При покупка с ипотечен кредит, това също може да бъде посочено в предварителния договор. В случай, че се купува ипотекиран имот, следва продавачът да се ангажира със заличаване на ипотеката, което да бъде видно от издаденото удостоверение за тежести преди нотариалното изповядване на сделката за недвижим имот. Възможна, макар и рядка практика, е да се купи имот с ипотеката върху него, но това се случва рядко, тъй като крие множество рискове. 

Срок за сключване на окончателен договор

Със срока на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот страните се задължават да сключат окончателен договор в нотариална форма до определена дата, която се посочва в документа. Обичайно се записва един месец от датата на подписване на предварителния договор. Този срок може да бъде променян с допълнително писмено споразумение между страните. Имайте предвид, че ако някоя от страните не се яви в срок за сключване на окончателния договор, другата страна може да предяви иск за сключването му пред Софийския районен съд. 

Неустойки при неспазване на договора

Неустойките при неспазване на договора са сред ключовите елементи, които му придават тежест. Ако купувачът реши да развали договора по някаква причина, продавачите могат да задържат капарото в пълен размер. В случай, че продавачите решат да развалят договора, те се задължават да изплатят на купувачите капарото в двоен размер. 

Сред останалите задължения на продавачите спадат декларациите че имотът е тяхна лична собственост, че не е прехвърлян на други лица, не е обременен с тежести и ипотеки, че няма трети лица, които да имат претенции спрямо имота, че не са отдадени под наем, не са обект на делба, съдебен спор, изпълнително или друго производство, не са включени в капитала на търговско дружество, не са предмет на особен залог, не са сключвани и валидни други предварителни договори към момента, не съществуват други пречки за сключването на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Продавачът носи наказателна и имуществена отговорност за верността на изброените горе обстоятелства.