Ново строителство
Да или Не: Изповядване на сделка на данъчна оценка
Обновена на 3.10.2023г.
Изповядването на сделка въз основа на данъчна оценка вместо на база реалната пазарна цена на имота на пръв поглед изглежда като идеален способ да се спестят излишни разходи. Покупко-продажбата на жилище или на друг вид недвижимо имущество (офис, гараж, търговски обект и т.н.) е съпътствана от допълнителни разходи като данъци (пример: данък за възмездно придобиване на имущество), както и различни такси, дължими при придобиването на имот. Сред обичайните практики е разходите по сделката да бъдат или изцяло поемани от купувача, или поравно разпределени между двете страни. Често това се оказва причина за вземането на съгласувано решение сделката да бъде вписана в нотариалния акт по данъчна оценка на имота. Хората обаче подценяват ролята на таксите, които биха могли да послужат като гаранция при възникване на евентуален проблем. Проблемите, от своя страна, засягат както купувачите, така и продавачите. Изглеждащото като хитро решние за измъкване от плащането на задължения, вследствие на покупко-продажбата, може да се превърне в реално законово нарушение. Рискът, който крие подобен тип поведение може да прерасне в подвеждане под наказателна отговорност и да доведе до налагането на парични глоби. В какво се изразява проблемът, кой може да бъде потърпевш и кои са реалните рискове при изповядване на сделка на база данъчна оценка, научете от следващите редове.
Рисковете при изповядване на сделка на данъчна оценка
Изповядването на сделка на база данъчна оценка крие сериозни рискове, които предимно засягат купувача. Важно е да се отбележи, че при придобиване на имот съществува риск след време сделката бъде развалена. Това може да бъде породено по различни причини като например недоволни кредитори или дължими данъци към НАП от страна на продавача. Така, независимо от факта, че имотът е законно прехвърлен на новия си собственик, сделката подлежи на разваляне. При възникването на подобна ситуация, налагаща изземането на имот, вписването на данъчната оценка в нотариалния акт, вместо реалната пазарна цена, се оказва реален проблем за купувача. Това е така, тъй като след конфискацията на жилището, купувачът има правото да бъде компенсиран по съдебен ред. Въпреки това, компенсацията се случва единствено на база сумата, вписана в нотариалния акт. В случай, е тя е на база данъчна оценка, а не реално платената възниква проблем. Така по-рано избегнатите такси и данъци, дължими при сключването на сделката, вместо спестени средства, в действителност нанасят огромна финансова щета върху купувача, надвишаваща спестената сума многократно.
Вписването на данъчната оценка на имот наместо действително уговорената цена може да постави в риск и продавача. Съществува реална вероятност клиентът да покрие по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а впоследствие да не заплати горницата. Поради това адвокатите съветват своите клиенти да изискват покриването ѝ предварително. Задължението на нотариуса е да провери съдържанието и съпътстващите го подписи в нотариалния акт, като ги съпостави с оригиналните документи, изготвени от държавната администрация. Нотариусите следят за допуснати технически грешки, правят справки за достоверността на документите и удостоверяват собствеността на имота. Те обаче не носят отговорност за удостоверяването на осъществените плащания. В практиката е необходимо да бъде представено единствено платежно нареждане за парите.
Възможните проблеми
Решението да се впише в нотариалния акт цената на имуществото по данъчна оценка, вместо реалната пазарна, създава предпоставка за плащане на ръка на част от сумата. Това се извършва с цел да бъде намалена възможността за проследяване на средствата. Трябва да се вземе предвид факта, че по Закона за ограничаване на плащанията в брой, плащането на ръка на суми над 10 000 лв. е законово нарушение. Глобите за подобен тип дейност варират между 25% и 100% от размера на направеното плащане. От своя страна, банките, агенциите за недвижими имоти, адвокатите и нотариусите са задължени да докладват пред ДАНС подозрителните сделки на своите клиенти. В такъв случай, участниците в докладвана съмнителна сделка могат да бъдат разследвани с цел установяване на произхода на средствата. Друго обвинение, което може да им бъде повдигнато е засъмнения за опити за пране на пари.
Вратичките в закона
Законът за местните данъци и такси гласи, че при сключване на сделка за възмездно прехвърляне на недвижим имот (към този тип сделки се причислява покупко-продажбата на имот) се дължи местен данък за възмездно придобиване на имущество. Размерът на дължимия местен данък е дефиниран на база уговорената продажна цена. От началото на 2020 г. местният данък за София стана 3%. Разбира се, купувачът носи отговорност за достоверността на декларацията, която подава пред данъчните служби в съответната община. Това, което обаче се явява като вратичка в закона е обстоятелството, че в декларацията никъде не трябва изрично да се упомене конкретната цена на придобиването на имота, на база на която се изчислява данъкът. Това е и причината много от купувачите да вземат решението да се възползват от липсата на уточнение в законовите уредби.
Деклариране на неистина и избягване на данък
Данъчното облагане се основава на база на поставената данъчна оценка. Изчисляването на данъка на недвижимо имущество не може да бъде направено върху цена, която е по-ниска от данъчната оценка. В случай, че бъдат открити доказателства, че заплатената сума надвишава декларираната, което от своя страна е довело до избягване на данък в размер над 3 000 лева, страните по сделката са отговорни и подлежат на разследване за данъчно престъпление. Според Наказателния кодекс избягването на „данъци в големи размери“ (именно такива над 3000 лв.) е престъпление, което може да бъде наказано с лишаване от свобода от 1 до 6 години и с глоба до 2000 лева.
Осъществяването на покупко-продажбата на недвижимо имущество на по-ниска от реално обявената цена, също може да бъде обвързано с укриване на данъци. Това могат да са данък печалба на фирмата – продавач, ДДС или данък върху доходите на лицето – продавач. Поради подобен тип измами, през 2011 година е направена поправка в Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тя задължава нотариуса да изисква от двете страни по сделката да декларират, че всички плащания по сделката са реално уговорените. В случай на невярно деклариране, лицата носят наказателна отговорност и може да се стигне до съдебно дело за документално престъпление или данъчна измама.
Решението: изповядване на сделка на реалната пазарна цена
Изповядването на сделката на реалната пазарна цена би спестило много излишни притеснения, тревоги и несигурност както по време на сключване на сделката, така и в последващия етап. Смята се, че най-големият риск за отнемане на собствеността (поради кредитори, неплатени данъци на продавача към НАП или нещо друго) е най-вероятен в първите пет години след придобиването на недвижимото имуществото. Без значение дали сте в позицията на купувач или продавач, по-разумно, етично и законово би било да вземете решението да впишете реалната пазарна цена на сделката, независимо от съпътстващите сделката разходи като такси и данъци. На пръв поглед това навярно изглежда като пропусната възможност за спестяване на излишни разходи, но погледнато в дългосрочен план, е възможно най-правилното решение, с което да си спестите огромни рискове, главоболия и разрешаването на тежки казуси.
Адрес недвижими имоти е доверн партньор на мнозина продавачи и купувачи на имоти. Вижте услугите, които предлагаме на нашите клиенти и се свържете с нас.
