Права на наемодателя при нужда от принудително извеждане на наемател

Обновена на 7.09.2023 г.

Кога се налага принудително извеждане на наемател

В случай че се налага да се сблъскате с неблагоприятното обстоятелство да не можете да увещаете своя наемодател доброволно да освободи вашия имот, то може да разчитате на принципа на принудително извеждане на наемател. Това се случва посредством предявяване на иск за опразване на нает имот пред съответния районен съд. Все пак е добре да знаете, че може да си спестите усещането за неудобство и влагането на излишни разходи и време във водене на дела, като вместо това използвате няколко механизма, с които предварително да се подсигурите и да избегнете потенциални проблеми. Открийте как в следващите редове.

Как да избегнете предварителното извеждане на наемател

Сключване на персонализиран договор

Един съществено важен елемент, с чиято помощ може да избегнете необходимостта от предварителното извеждане на наемател, е сключването на добре изготвен персонализиран договор. Разбира се, всеки може индивидуално да прецени как да състави споразумението, но все пак е препоръчително в него да бъдат включени следните клаузи: срок на действие, размер на наема и срок за плащане, права и задължения на двете страни и конкретни условия за неговото прекратяване.
Обърнете специално внимание на срока на действие на договора. Обикновено споразумението се сключва за рамките на една календарна година. Важно е да знаете, че може да сключите и безсрочен договор. В него няма ясно уточнен период, в който наемателят има правото да ползва отдадения имот. Начинът, по който се случва прекратяването на взаимоотношенията е посредством едномесечно предизвестие. От него могат да се възползват както наемателите, така и наемодателите, в случай че съществува неспазване на някоя от клаузите.
В договора за отдаване под наем трябва изрично да бъде упоменат размерът на наема и срокът за плащане, с които наемателят се задължава да се съобрази. Обикновено наемът за месеца се плаща предварително, а вие като наемодатели сте в правото си да посочите конкретната дата от месеца, на която очаквате да го получавате. Освен това може да бъде изяснен срокът, в рамките на който е допустимо евентуално забавяне за покриване на задълженията. Разбира се, на всеки може да се случи да попадне в затруднено положение, но това може да бъде проблем, ако се превърне повече в практика, отколкото в изключение. Именно поради такива ситуации в договора може да бъде включена и клауза за дължими неустойки при забавяне. В същността си тя представлява процент от наема, който се заплаща на дневна база, като най-често е в размер 0,5% от дължимата месечна сума.
Ценна практика е да разпишете подробно правата и задълженията както на вашия наемател, така и вашите собствени, за да не се сблъсквате с недоразумения и да не изпадате в неудобни ситуации. Най-общо правата и задълженията представляват конкретни изисквания за поддържане на имота, изясняват кой е отговорен за покриването на разходи при ремонтни дейности или аварии. Въвеждат клаузи за отглеждане на домашни любимци или налагат отправянето  на изрично предупреждение, в случай че в имота се нанесе още едно лице. Бихте могли да добавите или премахнете различни условия, в зависимост от вашите лични представи и разбирания.
Една от основните клаузи в договора се отнася до начина, по който се урежда и осъществява прекратяването на договора. Според преобладаваща част договори се счита, че при изтичане на периода, за който е сключено споразумението, той автоматично се продължава за неопределен срок от време. В такъв случай преустановяването на договорните взаимоотношения, също като при безсрочните договори, се реализира чрез отправяне на едномесечно предизвестие. Разбира се, съгласуваният срок може да бъде и с друга продължителност, но дейталите за него трябва да фигурират като упомената клауза в договора.

Искане на депозит предварително

Предварителното поискване на депозит е разумна практика, която може да бъде наложена като задължителен елемент от договорните взаимоотношения. Обикновено стойността на депозита отговаря на размера на един месечен наем, макар това да не изключва вариант за индивидуално договаряне. Важно е да знаете, че като наемодател сте задължен да запазите сумата, докато договорът за наем е в сила. Необходимо е да разполагате с депозита, за да може да реагирате своевременно, в случай че споразумението бъде прекратено предсрочно. Имайте предвид, че смисълът на депозита до голяма степен се състои в това да подсигури спокойствието на наемодателя. Това означава, че ако след преустановяването на наемните отношения са налични неплатени задължения за комунални услуги, има нанесени щети по инвентара на жилището или са пропуснати наеми, собственикът на жилището има правото да задържи сумата от депозита, с която да покрие възникналите разходи. В допълнение към това, имайте предвид, че депозитът е добър изход от напрегнати ситуации и спорове, които в други случаи биха могли да завършат в съда.

Прехвърляне на партидите за консумативи

Не е наложително да придобиете горчив опит от първа ръка, за да обмислите прехвърляне на партидните номера на сметките на името на вашия наемател. Това е особено желателна дейност, ако възнамерявате да отдадете жилището си в дългосрочен план. По този начин ще си спестите неприятното усещане да бъдете задължен да плащате за чужди разходи. С прехвърлянето на партидата на името на наемателя, той автоматично се превръща в отговорно лице, което се задължава да покрива таксите и сметките за периода, в който договорът е в действие. При такъв случай наемателят има правото да сключва споразумения с различните институции за разсрочено плащане на своите задължения.

Предявяване на иск за принудително извеждане на наемател

Ако въпреки предвидените мерки, все пак сте попаднали в критична ситуация, която ви възпрепятства да убедите своя наемател да напусне добросъвестно вашата собственост, трябва да знаете, че имате законовото право да предявите иск за принудително извеждане. Искът се представя пред съответния районен съд. Тук трябва да се отбележи, че при подобен тип производство се предвижда така наречената бърза процедура. ВАЖНО е обаче да знаете, че този вид производство НЕ разглежда претенциите на наемодателите за неизплатени наеми и покриването на разходи за консумативи. В случай че казусът има подобно финансово измерение, а вие сте възпрепятствани да получите дължимите от наемателя суми, трябва да знаете, че имате правото да претендирате за тяхното покриване в отделно съдебно производство. Трябва се отбележи обаче, че ако решите да обедините двата иска – този за освобождаване на имота и този за покриване на пропуснати наеми/неизплатени консумативи, на делото ще се гледа по общия ред. Това означава, че вие в ролята си на наемодател ще се лишите от преимуществото си да разчитате на бързата процедура, която е предназначена за опразването на имот.

Права на наемодателя при принудително извеждане на наемател

От съществено значение е да познавате правата си като собственик на имота в ситуация на принудително извеждане на наемател. Така например ако договорните отношения бъдат прекратени от ваша страна, но наемателят отказва доброволно да напусне жилището, той ще ви дължи обезщетение. Обезщетението се сформира на база периода от датата на прекратяване на договора за наем до деня, в който наемателят в действителност е освободил имота за ползване.
Ако сте изправени пред такова стечение на обстоятелствата, не се колебайте да потърсите правата си.