Прекратяване на договор за наем. Как да го направим без конфликт?

Обновена на 12.09.2023 г.

Прекратяването на договор за наем може да бъде дълга и сложна процедура. Понякога могат да се получат противоречия между наемател и наемодател, когато стане въпрос за прекратяване на наемните взаимоотношения. В тази статия ще научите как да го направите без да стигате до излишни конфликти и спорове с отсрещната страна.

Възможно ли е предсрочното прекратяване на договор за наем?

В Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) не е изрично упоменат минималният срок, за който може да се сключи договор за наем на имот. Не се посочват и срокове или начин на плащане на дължимите суми. Това е оставено в ръцете на страните, за да могат те да се споразумеят по най-добрия и удобен за тях начин. Според ЗЗД наемните отношения приключват с изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.
Възможно е обаче прекратяването на договорните отношения да се случи предсрочно. За целта лицето, което е решило да предприеме такова действие, е необходимо да даде писмено предизвестие на отсрещната страна по образеца, посочен в договора за наем.

Прекратяване на договор

От страна на наемател

Ако сте в ролята на наемател и искате да прекратите договора за наем, имате право да го направите, но трябва да се съобразите с посочения в него срок. Подаването на писмено предизвестие е задължително условие, което трябва да спазите при предприемането на такива действия. В случай че решите да напуснете жилището по-рано, дължите неустойка на наемодателя. Обикновено тя е в размер на един наем, но, разбира се, всичко зависи от предварителните договорености между вас и условията, записани в договора за наем.

От страна на наемодател

От позицията си на наемодател разполагате с права, но е и необходимо да се съобразявате и с описаните в споразумението задължения. Прекратяването на договора за наем от Ваша страна трябва да се случи, като вземете предвид подписаните условия. В случай че решите да прекратите договорните си отношения с вашия наемател, е от значение да сте наясно, че вие също му дължите месец предизвестие.

Какво включва самия договор?

Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) дава известна свобода за това какво да се включи в наемния договор. Има обаче някои клаузи, които е добре да присъстват като задължителен елемент във всяко писмено споразумение, сключено  между наемодател и наемател.
Такава е например клаузата за период на действие. В масовия случай периодът на действие се ограничава в рамките на една година. В случай че договорните отношения не се прекратят по-рано, се приема, че договорът става безсрочен.

Клаузата за наемна цена и срок за извършване на плащането са също сред елементите, които е добре да бъдат описани детайлно в договора. Наемът за имота се плаща всеки месец в рамките на конкретен период, предварително съгласуван между двете страни. Месечният наем се заплаща предварително. Така например ако сте наемодател, можете да изисквате да получавате наема от 5-то до 15-то число на месеца.
В случай че наемателят закъснее и не плати в посочения срок, то той дължи неустойка на своя хазяин. Размерът на неустойката също се вписва в договора и най-често е процент от наема. Обикновено той възлиза на 0,5% от наемната цена.

Към клаузата за размера и срока на плащане на наема е добре да се включи и отделна алинея за плащането на депозит. В най-често срещаните случаи от практиката, той е в размер на един месечен наем и се явява като гаранция за това наемателят да се грижи съвестно за предоставения му за ползване имот. При освобождаване на жилището ако се установят някакви щети по недвижимото имущество, нанесени от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи предплатата или част от нея, в зависимост от сериозността и размера на щетите. Депозитът може да се използва и за покриване на сметките за комунални услуги като ток, вода, парно, в случай че те не са били редовно и навременно изплащани от наемателя.

За да бъде всичко коректно, най-добре е в наемния договор да се впишат и правата и задълженията на двете страни. Така например наемателят е длъжен да опазва имота, да информира собственика ако възникне проблем с жилището, както и редовно да заплаща всички сметки. Също така лицето, живеещо под наем, е важно да знае, че няма право да предоставя жилището на трети страни или да предприема ремонтни дейности без предварително да уведоми и получи разрешение от собственика на имота. 

Сред последните клаузи е тази за прекратяване на договора. Около нея често възникват конфликти, затова е важно всичко в нея да бъде коректно описано. Обикновено в клаузата е записано, че договорът продължава своето действие, след изтичане не първоначалния срок на действие. За да прекрати договорните си отношения една от страните трябва да даде месец предизвестие в писмена форма, следвайки образеца в договора.

Причините за прекратяване на договора може да бъдат от най-разнообразно естество. В случай че вие сте собственик на имота и искате да сте сигурни че всичко ще бъде наред при освобождаване на жилището, то най-добре е да уредите всичко това, като го впишете като клауза в документите.

Колко време отнема прекратяването му?

Макар правата и задълженията да са описани в договора, често се стига до конфликтни ситуации, когато стане дума за прекратяване на договорните отношения. Обикновено възникват спорове за предплатата, за срока за предизвестие при напускане на имота, за размера на неустойките и други. Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорът за наем може да се прекрати и от двете страни, като срокът на предизвестието се вписва в договора за наем.

Както вече стана ясно, в ЗЗД не е изрично упоменато какъв трябва да бъде срокът за даване на предизвестие. Това позволява свобода на страните по споразумението сами да определят параметрите на договора по отношение на времевия аспект за неговото прекратяване. Страните биха могли да удължат или съкратят срока за подаване на предизвестие, с оглед на техните лични разбирания и предпочитания.

С какво още да внимаваме?

Без значение дали сте поставени в ролята на наемател, или разполагате с недвижим имот, който отдавате под наем, преди приключване на договорните отношения е препоръчително да се уредят всички сметки за комунални услуги. Като трябва да имате предвид, че те излизат с месец закъснение. Затова е добре предварително да съобразите уреждането на тези сметки, като това може да бъде описано в договора. Удобен и често срещан вариант е сумата да бъде приспадната от депозита.

Консултация с професионална агенция за недвижими имоти

В случай че всички тези процедури Ви се струват прекалено сложни, притеснявате се, че може да пропуснете някой важен момент при съставянето на договора за наем или искате да избегнете конфликтните ситуации, можете да се доверите на консултантите от АДРЕС. Запознайте се с предлаганите от нас услуги и изберете АДРЕС, за да си гарантирате спокойствие и надеждност!