Кога се декларират доходите от продажба на имот?

Обновена на 4.10.2023 г.

Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), реализираният доход при продажба на имот се изисква да бъде деклариран. При осъществяване на продажба, продавачът е задължен да впише информацията за реализирания доход в годишната данъчна декларация и да внесе полагащия се данък в срок от 10 януари до 30-ти април в годината, следващата годината, през която е извършена продажбата. Важно е да се отбележи, че според ЗДДФЛ (чл. 33, ал.5) продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително и възнаграждение, различно от пари.

Кога не са облагаеми доходите?

Съществуват няколко случая, при които доходите от продажба на недвижим имот не подлежат на облагане, което освобождава продавачите от задължението да заплатят данък:
Продажбата на недвижим жилищен имот е освободена, ако между датата на покупката и датата на продажбата са минали повече от три години. В случай че имотът е наша собственост над три години, доходите от продажбата му не се облагат. Трябва да имате предвид изричното изискване имотът юридически да бъде със статут на жилище. За да се уверите, че вашето имущество отговаря на критериите, бихте могли да направите справка в Закона за устройство на територията (ЗУТ), в който ще откриете според какви параметри дадено недвижимо имущество се дефинира като жилищен имот.
 
Доходите от продажба на не повече от два недвижими имота не се облагат, в случай че между датата на покупка и датата на продажба, са изминали повече от 5 години. Важно е да се отбележи, че тук не присъства изричното изискване имотът да бъде със статут на жилище. Добре е да знаете, че при спазване на условието да са изминали повече от пет години между датата на придобиване и датата на продажба, доходите от продажбата на селскостопански и горски имоти, също не подлежат на облагане с данък общ доход. Необходимо е да знаете, че освобождаването от облагане при селскостопанските и горски имоти не е обвързано с конкретно количество. Иначе казано, броят на имотите може да бъде неограничен, но трябва да бъде спазен критерият за притежание за срок от над 5 години.

Важно е да знаете, че продажбата на имот, придобит по наследство, завет или реституционен акт, отново в причислен към сделките, които са освободени от данъци. При тези продажби няма конкретно изискване дали имуществото попада в категорията на жилищните имоти, или е просто недвижимо имущество. Трябва да имате предвид, че за разлика от продажбата на имоти, придобит по наследство, завет или реституционен акт, сделката за продажба на дарен имот НЕ е освободена от данък, а продавачът трябва да декларира доходите си от продажбата.

Данъчната декларация

Важно е да знаете, че при спазване на определени условия, бихте могли да разчитате на отстъпка от стойността на данъка. В случай че подадете годишната си данъчна декларация по електронен път, отстъпката, от която може да се възползвате, е в размер от 5% от данъка за довнасяне по годишната данъчна декларация. Трябва да имате предвид, че тя не може да бъде в размер, надвишаващ 500 лв. За да получите правото за намаляване на стойността на данъка, трябва да отговаряте на конкретни изисквания. 

Условията задължават:
> Подаването на годишната данъчна декларация да бъде осъществено по електронен път в срок до 31 март на следващата година;
> Към момента на подаване на декларацията да нямате подлежащи на принудително изпълнение публични задължения;
> Данъкът за довнасяне по годишната данъчна декларация да бъде внесен в срок до 31 март на следващата година.

Данъчната декларация може да бъде подадена по няколко начина:
> По електронен път с персонален идентификационен код (ПИК). Персоналният идентификационен код може да бъде получен безплатно от всеки офис на НАП. Подаването по електронен път може да бъде осъществено и чрез квалифициран електронен подпис (КЕП). За целта трябва сте подали заявление в НАП, че желаете да общувате с администрацията по интернет. Ако спадате към самоосигуряващи се лица, трябва да знаете, че по смисъла на КСО подаването на годишна данъчна декларация се осъществява само по електронен път;
> С обратна разписка по пощата;
> На място в определени пощенски станции срещу входящ номер;
> В офиса на НАП по постоянен адрес;
> В пощенска станция

С декларация може да се сдобиете от интернет страницата на НАП и във всеки офис на НАП.

Дължими данъци при продажба на имот

Данък при продажба на недвижим имот от физическо лице се основава на реализирания доход от продажбата на имот, като под реализиран доход  е обозначена положителната разлика между продажната и покупната цена. В този смисъл, ако имате имот, който решите да продадете на същата цена, на която сте го закупили, вие не реализирате марж. По този начин не се налага да бъдете изправени пред задължението да заплатите данък върху приходите си от продажбата. Съществува още една хипотеза, в случаите на която доходите от продажба са освободени от данъчно облагане. Тя е приложима, ако сумата, на която продавате имота е по-ниска от първоначалната, на която сте се сдобили с него. Това се дължи на обстоятелството, че по този начин сте на загуба, а реализираният ви доход всъщност е отрицателен.

Всяка покупко-продажба на недвижимо имущество (било то жилище, офис помещение, гараж, мазе/таван или търговски обекти) изисква плащането на различни по вид данъци и такси. Имайте предвид, че без значение от факта, че сте в ролята на продавач, може да се наложи да покриете част от тях. Разпределението на разходите зависи от уговорените условия между продавача и купувача, като често те се осъществяват под формата на устно споразумение. Вариантите предполагат или всички такси да бъдат поети от новия собственик на недвижимото имущество, или сумите по тях да бъдат поравно поделени между двете страни, а купувачът да бъде отговорен само за заплащането на местния данък и данъка за придобиване на имущество.

Ако ви предстои продажба на недвижимо имущество, е препоръчително да се запознаете с детайлите и изискванията по осъществяването на продажбата. Интересувайте се на какви права може да се разчитате в ролята си на продавач. Имайте предвид, че законите подлежат на изменение и допълнения. Осъществените промени в тях обикновено се приемат през декември месец и влизат в действие през следващата календарна година. Също може да се възползвате от услугите на нашите консултанти, като използвате Добави обява

Размер на данъците

При изчисляването на данъците от продажба на имот се взема предвид разликата между продажната и покупната цена. Доходът се сформира на данъчна основа, като тази данъчна основа се намалява с десет процента нормативно признати разходи. Въз основа на това се получава нова основа за облагане. За да придобиете по-ясна представа, ще си послужим с пример, който да илюстрира нагледно ситуацията. Ако се сдобиете с имот на цена от 20 000 евро, а впоследствие го продадете за 30 000 евро – сформираният доход за вас е в размер от 10 000 евро. Този доход трябва да бъде намален с десет процента. Според изчислението, десет процента от 10 000 евро е 1000 евро. Следователно получената основа за облагане на дохода e 9 000 евро, т.е. дължимият данък от 10% e 900 евро. 

Бихте могли да проверите кои са облагаемите и необлагаемите доходи в Закона за данъците върху доходите на физическите лица, ако имате нужда от допълнителна информация.