Необходими документи за покупко-продажба на имот

Обновена на 9.10.2023 г.

Много често след подписването на предварителен договор за покупко-продажба и двете страни започват да мислят за бъдещето. Новодомците за обзавеждане и пренасяне, а продавачите за инвестицията на придобитите средства. 
Има, обаче един съществен въпрос, който не трябва да се подценява - нотариалното изповядване на сделката. А за него е необходимо да се подсигурят набор от документи и тяхното намиране не винаги е лесна задача. Често това може да се окаже проблем дори по независещи от нас причини. 
Препоръчително е да се запознаете с тях предварително, за да  планирате и времето за издаване. Различните институции са поставили различни срокове за издаване, като не всички задължително разполагат с бързи поръчки, които биха ви спестили време, ако сте готови да инвестирате време.  
Когато имотите са по-стари и не разполагате със скици или други задължителни документи, то набавянето им може да се окаже изключително трудно заради поредицата от административни промени, направени при промяната на формата на управление. 
Ако пък имотът е бил ипотекиран по-рано, то е съвсем възможно да се окаже, че ипотеката не е коректно заличена и ще получите Удостоверение за тежести, което не отговаря на очакванията ви. 

Документ за собственост на имота

Документ за собственост върху имота - последният документ за собственост на недвижимия имот, с който се легитимира продавача, както и предходни нотариални актове.
Най-често срещани документи за собственост са:

• нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;

• крепостен акт, към който има записка за вписването му;

• договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;

• договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.

Удостоверение за данъчна оценка на имота

Издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси.
Срок за издаване –  от 3 до 14 дни;
Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка, на основание чл. 264, ал. 1 ДОПК, са валидни до тази дата, а издадените след тази дата удостоверения - до края на текущата година.
В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота.
Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.

Удостоверение за тежести върху имота

Документът се издава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията.
Срок за издаване е от 3 до 7 дни.

Удостоверение за семейно положение 

Документът се издава от ЕСГРАОН (Единна Система за Гражданска Регистрация и Административно Обслужване на Населението), най-често в сградата на общината по постоянен адрес на собственика на имота. 
Срок за издаване – от 1 до 7 дни.
Важно е да се има предвид, че удостоверение трябва да има всеки от съпрузите без значение, че информацията в него се дублира.  
Удостоверението за семейно положение на продавача (продавачите) е важно и за да се провери какво е било семейното положение на собственика (съсобствениците) към датата на придобиване на имота. 

Удостоверение за сключен граждански брак

Копие на документа, което да придружи удостоверението. 

Съдебно решение за развод

В случай, че продавачът(ите) е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод. 
 
В случай, че имотът не е придобит по време на брака, той не е СИО (семейна имуществена общност), но ако съпругът (съпругата) е адресно регистриран там, се попълва декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото се отнася и за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО.

Удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК за наличие и липса на задължения

Необходим е при закупуване на имот с кредит  и се издава от от НАП (Национална агенция за приходите); Срокът за издаване е 7 дни.

Скица на имота

Издава се от АГКК (Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър). В София институцията се намира в кв. Павлово, ул. Мусала 1;
Срок на издаване -  3 дни  за 20 лева, 7 работни дни за 40лв.

Документ за самоличност

Документ за самоличност, други документи, индивидуализиращи купувача и продавача (лични карти, удостоверения за актуално състояние, в случай, че страна по сделката е юридическо лице – решение на съответния компетентен орган.

И още: 
В случай, че продавачът не може да присъства лично на сделка, той по закон има право да упълномощи трето лице да го представлява с пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.

 
При закупуване на жилище в новопостроена сграда се изисква Разрешение за ползване на обекта (Акт 16).
При делба на имота се изисква съответен документ вписан в Агенцията по вписванията.
При наследствен имот се изисква Удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя и завещание: издава се от службата ГРАО към общината на постоянен адрес за срок от 1 до 7 дни.
 
Ако използвате брокер: 
Важно е да знаете, че голяма част от лутането по администрация ще ви бъде спестено, ако изберете да използвате професионалните услуги на брокер на недвижими имоти. Вашият консултант може да подготви голяма част от документите срещу нарочно пълномощно, предоставено от вас. Неговият опит ще бъде от полза при подготовката на сделката, а компании като АДРЕС разполагат с отдел от юристи, които ще вземат предвид конкретните специфики на сделката. А можете да сте сигурни, че многообразието от възможни варианти е толкова голямо, че надлежната проверка на документите на двете страни е задължителна.