Делба и продажба на придобит при фактическо съжителство имот

Обновена на 29.9.2023 г.

Научете как законът дефинира фактическото съжителство и какви са вариантите за делба и продажба на имот придобит в условията на такъв тип съжителство.

Какво означава фактическо съжителство?

Преди да достигнем до същината на това как може да бъде продаден имот, придобит по време на фактическо съжителство, е необходимо да поясним в какво всъщност се състои то. В условия на фактическото съжителство, още познато като живот на семейни начала, дадена двойка дели недвижим имот, лични финанси и имущество, без да имат сключен брак.

Правната страна на фактическото съжителство 

Ако сте поставени в ситуация, която налага да обмислите делба на имот или неговата продажба, е важно да знаете, че имуществените последици при фактическото съжителство се различават от тези при сключен брак. Трябва да имате предвид, че придобитото при такива обстоятелства имущество не е общо, а принадлежи на този, който реално го е закупил. Така  независимо от времето, в което сте пребивавали в имота, не можете да претендирате за права върху жилището. Въпреки това съществува възможност да защитите интересите си, за което обаче се изисква да бъдете предварително запознати с детайлите и да подходите с внимание към големите покупки, сред които е сдобиването с недвижим имот. Поради това е необходимо те да бъдат общи. При такива обстоятелства всяка една от страните ще се води съсобственик и ще притежава равна идеална част от закупеното жилище. Това ще ви предостави известна доза спокойствие, тъй като условията за ползване и продажба на общи имоти са по-ясни, поради обстоятелството, че са законово регламентирани. Все пак трябва да имате предвид, че не толкова сериозните покупки като домакински електроуреди, мебели и други необходими за дома принадлежности, остават като собственост на този, който ги е закупил. В случай че за тяхното придобиване са инвестирани общи средства обаче, те също се явяват съсобственост.

Делба и продажба на имот 

Съгласно Закона за собствеността (ЗС) "правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица". Поради това ако имотът бъде закупен от две лица, които нямат сключен брак, в акта за собственост се вписват имената и на двамата, като всеки един от тях е собственик на съответна идеална част. Важно е да знаете, че частите на съсобствениците винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост. Докато няма разногласия във взаимоотношенията с другия съсобственик, всичко е изрядно и нямате реални основания за притеснения. Потенциален проблем при идеалната собственост се явява едва тогава, когато възникне конфликт между двете страни. 

Трябва да сте наясно обаче, че ако единия от двамата съсобственици прояви желание да продаде имота и да се сдобие със средствата, полагащи му се от неговия дял, то е необходимо изричното съгласие на другия съсобственик. Когато то е налице – препятствието е лесно преодолимо, а изходът напълно ясен. В случай че всички съсобственици имат желание да продадат имота и са постигнали единодушие в определянето на цената, съответно са намерили купувач, който е съгласен да закупи имота на определената цена, то тогава е необходимо да се явят пред нотариус, който да изповяда сделката съгласно изискванията на закона. Добра алтернатива е да упълномощите с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на сделката, както и при изповядването ѝ пред нотариус, като по този начин ще си спестите ценно време.

Тук е моментът да отбележим, че ако общата вещ се използва само от някои от съсобствениците, то те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. Така например ако единият от съсобствениците обитава жилището, то може да се окаже,че се налага да плаща наем на другия съсобственик, който не живее в имота.
По-сериозен проблем настъпва при желание на един от съсобственици да стане едноличен собственик на целия имот. Тогава могат да възникнат нови конфронтации, вследствие на липсата на консенсус в определянето на цената, срещу която да бъде придобита цялата собственост. Може да научите повече подробности за това как се осъществява продажбата на общите части в последния абзац.

Какво става с ипотеката?

От особено значение е да бъдете запознати с правилата, въз основа на които се учредяват правата и задълженията на съсобственици. Поради това е важно да имате предвид, че всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта, която той притежава. Също така трябва да се отбележи, че всеки съсобственик може "да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им".

Доброволна делба

Доброволна делба е възможна за осъществяване в случаите, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове. Така например ако разполагате с недвижим имот или земи,то те могат да бъдат поделени на части, които да бъдат предвидени за самостоятелно ползване. В допълнение към това е важно да знаете, че към доброволна молба може да се пристъпи  дори ако имотът не може да бъде разделен на реални дялове, а съделителите са повече. При такива обстоятелства обаче всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура – в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари. Важно е да знаете, че ако имотът не може да бъде поделен „удобно“, то има възможност да бъде изнесен на публична продан, като по този начин всеки от съсобствениците ще получи пари за своя дял. Имайте предвид, че от позицията си на съделителите можете да участвате в самото наддаването при публичната продан. От особено значение е да знаете, че доброволната делба ще бъде обявена за нищожна, ако при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците или в случай че несъсобственик на вещта вземе участие при подялбата.

Съдебна делба

Както следва да заключим от името, този вид делба се осъществява пред съда, като компетентен орган винаги е районният съд. Разпоредбите са възможни за прилагане както при делба на наследство и семейно имущество, така и при всяка друга съсобственост. Към този механизъм за подялба се пристъпва в случаите, когато съсобствениците не могат да постигнат единодушие в разпределението на общото имущество, поради което е необходимо спорът помежду им да бъде разрешен по съдебен ред. При съдебната делба отново от ключово значение е участието на всички съсобственици. Имайте предвид обаче, че обичайно процедурата отнема много време, поради което е желателно към нея да се прибягва по изключение. Все пак, с оглед на това да добиете по-ясна представа за самия процес, е важно да знаете, че съдебната делба се осъществява в две фази. В рамките на първата съдът установява между кои лица, за кои имоти и при какви права на всяка една от страните е налице съсобственост, съгласно която се изисква делбата. На този етап решението на съда подлежи на самостоятелно обжалване. Във втората фаза се извършва същинската делба. В нея съдът избира най-подходящият метод за осъществяването на делбата с оглед на броя съделители и техните права.

Продажба на частите

Преди да се разделите с вашата част от жилището е необходимо да се запознаете детайлно с правилото за продажба на идеалните части. Съгласно него съсобственик може да продаде своята част от недвижимото имущество на трето лице само след като представи писмени доказателства пред нотариус, с които да докаже, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия. В допълнение към това съсобственикът има задължението да декларира писмено пред нотариуса, че никой от тях не се е съгласил с отправеното предложение. Имайте предвид, че ако декларацията се окаже неистинска или ако „третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия". Този иск е необходимо да бъде предявен в двумесечен срок от продажбата. В случай че съсобственикът не заплати дължимата сума в срок от един месец от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.