Продажба или замяна на имот?

Обновена на 14.09.2023 г.

Замяна на имот: какво означава

Замяната на имот в същността си представлява възмезден двустранен договор. С негова помощ страните в сделката прехвърлят собствеността си върху съответните недвижими имоти. Принципът и изискванията към лицата, които могат да я извършват, са сходни с тези при покупко-продажбата на имот. Необходимо условие е участниците да бъдат дееспособни. Освен това се допуска осъществяването на замяна от лица под запрещение, малолетни или непълнолетни, но при такива случаи се изисква изричното разрешение на съда. Подобно на сделката за продажба на апартамент, замяната също се изповядва пред нотариус, като изискването е той да бъде в района на имотите. В случай, че имотите са прилежащи към различни общини, страните имат правото да изберат в коя да реализират сделката.

Необходимо е предварително да се запознаете с необходимите документи. Сред документацията трябва да присъства: документ, удостоверяващ собствеността върху имота и правата на всеки отделен купувач, данъчна оценка, документ, че са погасени задълженията към държавата, акт за граждански брак (при обстоятелство, че някой от имотите е съпружеска имуществена общност), удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен) и евентуално пълномощно – в случай, че ще разчитате на пълномощник.

Важно е да знаете, че освен замяна на имоти, също така може да се осъществи замяна на ограничени вещни права. Така например ако разполагате със земя, може да замените правото на строеж върху нея срещу това да получите апартамент в бъдещата кооперация. Освен право на строеж, ограничените вещни права ви дават възможност да разменяте и право за надстрояване. Друга подробност, която е добре да знаете, е правото да заменяте имоти в различни нотариални райони. Ако разполагате с имот в Пловдив не представлява проблем да го замените в такъв в София. Имайте предвид, че замяната позволява както прехвърляне на имоти, така и на идеални части. Тук е моментът да се отбележи, че  освен това законът разрешава замяната на неравностойни имоти. В случай, че вашето жилище е 110 000 лв., а това, с което искате да го замените е на цена 35 000 лв., другата страна по сделката би могла да изравни разликата чрез доплащане. При такъв случай в действие са две сделки – на замяна и на продажба. Не на последно място е добре да знаете, че имате право да замените движима вещ за недвижимо имущество. Или казано по друг начин, да се разделите с луксозния си автомобил, за да се сдобиете например с гарсониера.

Изисквания, местен данък и такси

За участниците в замяната е от значение как се определя кой е задължен да заплати данъците и таксите за изповядване на сделката. Добре е да знаете, че местният данък по сделката е необходимо да бъде платен преди изповядването на сделката пред нотариус. От особено значение е да се отбележи, че ако не е изрично уговорено друго условие, местният данък се покрива от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност. Все пак има възможност да се договори подялбата на данъка между двете страни, като по този начин участниците отговарят солидарно. При замяната за основа се взема по-високата данъчна оценка на имотите, като на нейна база се изчисляват разноските по сделката. Що се отнася до нотариалните такси, те се заплащат според закона и тарифата.

Кое е за предпочитане: продажба или замяна?

Предимства на продажбата на имот

Преди всичко, продажбата на имот позволява да отправите офертата си към широк кръг от купувачи, освен това не ощетява по никакъв начин вашите изисквания, тъй като очаквате единствено парично заплащане. Разбира се, макар понякога да се налага допускането на компромис с цената, все пак продавачът е този, който диктува правилата и крайното решение зависи преди всичко от него. Не е за подценяване и степента на сигурност, която сделката за продажба ви осигурява, в сравнение с тази при споразумението за замяна. Замяната винаги предполага съмнения и колебания дали наистина сте сключили изгодна сделка, или по-скоро сте на загуба. Не на последно място, не трябва да подценявате времето, което се изисква за финализирането на процедура и реализирането на продажбата. Със сигурност много по-бързо бихте успели да откриете купувач, който да се съгласи с поставената от вас цена, отколкото да намерите такъв, който би се съгласил на замяна и чийто критерий за жилище съвпада с предлагания от вас имот.

Предимства на замяната на имот

Едно  от предимствата на замяната на имот е по-лесното уреждане на отношенията между наследници. Това е и най-честата причина за приложение на този тип сделки, тъй като с тяхна помощ се избягва затруднението, което предизвиква делбата на съсобствени имоти. Въпреки това, замяна може да бъде инициирана и без да бъде провокирана от спецификите на сходни казуси. Такъв сценарий обаче е изключителна рядкост, тъй като на пазара на жилищни имоти много трудно се откриват продавачи, които същевременно с това да имат интерес към закупуване на имот. В допълнение към това, замяната значително ограничава избора на всяка една от страните в споразумението. Разбира се, в случай на благоприятно стечение на обстоятелствата, замяната е много по-изгодна опция и за двамата участници. Тя позволява да се избегне преминаването през две сделки – първата за осъществяването на продажбата на личния апартамент и втората за закупуването на ново жилище, тъй като ги обединява в една обща. По този начин осезаемо се намаляват разходите, съпътстващи процедурата.

Другата възможна и по-честа хипотеза е замяната на терен за строителство срещу обезщетение под формата на апартамент. В случай че собственикът на земята няма достатъчно средства, за да инвестира в строежа на сграда, но се нуждае от недвижим имот, това е чудесно решение.

Проблеми при замяната на имот

Спекулации чрез замяна на имот

Сключването на сделка за замяна на имот все пак крие известни рискове. Често замяната създава предпоставки за злоупотреби, в които собствениците стават жертва на спекулации. Механизмите, по които се реализират измамите, са различни. Сред най-често използваните методи са фалшификацията на завещание и кражбата на подпис за пълномощно, както и неговото сканиране, с цел да бъде приложен върху неистински или подправен договор. Изобретателността и находчивостта на имотните измамници е все по-осезаема, а пострадалите са преди всичко възрастни хора без много близки, както и хора в неравностойно положение. Те са предпочитани жертви, тъй като са доверчиви и  значително по-податливи на манипулация. Това е и причината да бъдат по-склонни заменят имота си, като повярват на лъжливи обещания за по-подходящ такъв. Причина за такива замени може да бъде неспособността на хората да стопанисват жилището си, както и необходимостта от финансови средства, което привидно да се разреши чрез замяна на имота срещу по-малко жилище и доплащане.

В някои случаи в схемите с имотни замени вземат участие подставени лица, чиито компетенции предполагат подготвеност относно начините за изкарване на скици, копия на нотариални актове и други документи. Обикновено те самите работят в общински или държавни учреждения. Една от възможностите имотът да бъде предпазен е, ако той е ипотекиран. Това е така, тъй като сред необходимо изисквания е да се заличи ипотеката в Агенцията по вписванията, а също така да се погаси кредита, което твърде много усложнява опита за измама.

Намиране на вратички в закона чрез замяна

При разпоредителните сделки, разглеждащи съсобствени имоти, е задължително присъствието на всички съсобственици, без значение колко малък е техният дял. Важно е да се отбележи, че никой от съсобствениците няма право да продаде своята идеална част, без предварително да я е предложил на останалите при същите условия. Нежеланието за изкупуване може да бъде засвидетелствано както с нотариална покана и изтичане на посочения в нея срок, така и с нотариално заверена декларация, с която да се даде съгласие за продажбата на идеалната част, независимо от купувача и условията.

Разногласията между собствениците могат да създадат трудност в спазването на изискването за предлагане за изкупуване. Затруднение би дошло и ако някой от съсобствениците не живее на територията на страната, а адресът му е неизвестен. Важно да се отбележи, че в такива случаи не може да се публикува покана в „Държавен вестник“, тъй като според закона това трябва да се случи посредством нотариус. Обнародването на съобщения и призоваването се прилагат само ако е заведено дело за делба и съсобственикът не може да бъде открит. Проблемът се задълбочава допълнително и поради факта, че дори постоянният адрес на съсобственика в България да е известен, поканата не може да бъде оставена на посочения адрес, тъй като няма как да бъде доказано, че е била реално връчена. В случай че адресът на лицето в чужбина е известен, може да се задейства процедурата, като се премине към нотариална покана, която да бъде изготвена със съдействието на местен нотариус. Това обаче е сложно за реализация и изисква време.

Трябва да знаете, че при сделките за замяна не се изисква стойностен еквивалент, т.е. може да заменяте вещи и собственост за други, без да се налага те да отговорят на същата цена. Освен това няма изрично условие, което да ви задължава да доплатите разликата, дори когато оценката е различна – в този контекст нещата са поверени изцяло на решението на участниците в замяната. Въпреки това, косвено страните имат интерес сделката да бъде с относителна равнопоставеност.